Продажа недвижимости в Турции до и после 5 лет: как рассчитывается налог?

Короткий ответ: если физическое лицо продаёт приобретённую за плату недвижимость в Турции до истечения 5 лет с даты её приобретения, полученная прибыль при определённых условиях может облагаться налогом как прирост стоимости. Однако налог не рассчитывается простым вычитанием первоначальной цены покупки из цены продажи. При соблюдении установленных условий стоимость приобретения может индексироваться по Yİ-ÜFE, учитываются определённые расходы и налоги продавца, а для доходов 2026 года применяется освобождение в размере 150 000 турецких лир. После истечения пятилетнего срока прибыль от частной продажи, как правило, не подпадает под этот режим налогообложения.

Нужно ли платить налог при продаже недвижимости в Турции?

Это зависит от способа приобретения недвижимости, срока владения и характера операций владельца.

Если физическое лицо купило квартиру, дом, землю или другой объект за плату и продаёт его в течение пяти лет с даты приобретения, полученная прибыль может рассматриваться как налогооблагаемый прирост стоимости.

Если пятилетний срок полностью истёк, прибыль от частной продажи, как правило, больше не относится к этому виду налогооблагаемого дохода.

Что означает правило 5 лет при продаже недвижимости в Турции?

Основной принцип можно разделить на две ситуации:

• Продажа до истечения 5 лет: прибыль может облагаться налогом.
• Продажа после истечения 5 лет: прибыль от частной продажи, как правило, не облагается налогом на прирост стоимости по этому правилу.

Важно понимать, что срок определяется по конкретным датам, а не просто по календарным годам.

Например, если квартира была куплена в 2022 году и продаётся в 2027 году, это ещё не означает автоматически, что полные пять лет уже истекли.

С какой даты отсчитываются 5 лет?

По общему правилу датой приобретения считается дата регистрации недвижимости на имя собственника в земельном реестре.

Однако существуют отдельные ситуации, когда недвижимость была фактически передана владельцу и начала использоваться ещё до оформления ТАПУ.

Если более ранняя передача и фактическое использование могут быть подтверждены документами, при определённых условиях эта дата может иметь значение для определения момента приобретения.

Это особенно актуально для новостроек, где передача квартиры и регистрация права собственности могут происходить в разное время.

Как рассчитывается налог, если продать недвижимость до 5 лет?

Распространённая ошибка — просто вычесть первоначальную цену покупки из цены продажи и считать всю разницу налогооблагаемой прибылью.

Расчёт работает сложнее.

В упрощённом виде:

Цена продажи – скорректированная стоимость приобретения – допустимые расходы/налоги – ежегодное освобождение = налогооблагаемый прирост стоимости

Как рассчитывается прирост стоимости недвижимости?

1. Определяется стоимость приобретения

За основу берётся стоимость, по которой недвижимость была приобретена.

2. Проверяется возможность индексации по Yİ-ÜFE

При выполнении предусмотренных законом условий стоимость приобретения может быть скорректирована с использованием турецкого индекса внутренних цен производителей Yİ-ÜFE.

Индексация может существенно изменить результат при продаже недвижимости, которая находилась в собственности несколько лет.

Чем выше скорректированная стоимость приобретения, тем меньше рассчитанный прирост стоимости.

3. Учитываются допустимые расходы и налоги

Определённые расходы, связанные с продажей и остающиеся на продавце, а также предусмотренные законодательством налоги и сборы могут учитываться при определении прибыли.

4. Применяется ежегодное освобождение

Для соответствующего прироста стоимости, полученного в 2026 году, размер освобождения составляет 150 000 TRY.

5. Определяется налогооблагаемая сумма

Оставшаяся после соответствующих корректировок и освобождения сумма оценивается по правилам подоходного налога, действующим в году продажи.

Поскольку размеры освобождений и налоговые ставки могут меняться, необходимо использовать показатели именно того года, в котором была совершена продажа.

Пример расчёта при продаже до 5 лет

Рассмотрим упрощённый пример.

Владелец приобрёл квартиру за 4 000 000 TRY и через четыре года продаёт её за 7 000 000 TRY.

Нельзя автоматически считать:

7 000 000 TRY – 4 000 000 TRY = 3 000 000 TRY налогооблагаемой прибыли.

Сначала необходимо проверить возможность индексации первоначальной стоимости по Yİ-ÜFE.

Затем учитываются предусмотренные законодательством расходы, налоги и сборы, после чего применяется ежегодное освобождение.

Только после этого определяется сумма, которая фактически может облагаться налогом.

Что происходит, если продать недвижимость после 5 лет?

Если физическое лицо приобрело недвижимость за плату, владело ею вне коммерческой деятельности и продаёт её после полного истечения пятилетнего срока, полученная прибыль, как правило, не подпадает под рассматриваемое налогообложение прироста стоимости.

Поэтому для владельца, который приближается к окончанию пятилетнего срока, конкретная дата продажи может иметь финансовое значение.

Означает ли продажа после 5 лет полное отсутствие налогов?

Нет.

Пятилетнее правило касается именно налогообложения прибыли продавца как прироста стоимости.

Расходы, связанные с оформлением перехода права собственности, сборы ТАПУ и другие затраты по сделке являются отдельными вопросами.

Подробнее об оформлении сделки читайте в нашем руководстве по оформлению ТАПУ и покупке недвижимости в Турции.

Действует ли правило 5 лет для иностранных владельцев?

Иностранное гражданство само по себе не создаёт отдельного пятилетнего режима.

Иностранному физическому лицу при продаже недвижимости в Турции также необходимо учитывать способ приобретения объекта, дату приобретения, дату продажи и характер операций с недвижимостью.

Поэтому иностранным покупателям полезно понимать возможные налоговые последствия будущей продажи ещё на этапе покупки.

Если вы планируете купить квартиру в Алании или другую недвижимость в Алании, весь процесс приобретения описан в нашем руководстве по покупке недвижимости в Алании для иностранных покупателей.

Нужно ли платить налог при продаже унаследованной недвижимости?

Недвижимость, полученная безвозмездно, рассматривается иначе.

Если объект был получен, например, по наследству, прибыль от его последующей продажи, как правило, не относится к режиму налогообложения прироста стоимости, описанному в этой статье.

Поэтому сам факт продажи унаследованной недвижимости до истечения пяти лет не означает автоматического возникновения этого налога.

При этом налоги, связанные с наследованием и безвозмездной передачей имущества, являются отдельным вопросом.

Начинаются ли 5 лет заново после перехода с Kat İrtifakı на Kat Mülkiyeti?

Не обязательно.

Если объект первоначально был зарегистрирован как Kat İrtifakı, а затем переведён в Kat Mülkiyeti, первоначальная дата регистрации Kat İrtifakı может продолжать учитываться как дата приобретения.

Поэтому не следует автоматически считать дату более нового ТАПУ началом нового пятилетнего периода.

Важны ли цены покупки и продажи, указанные в документах?

Да. Официальные документы, связанные с приобретением и продажей недвижимости, имеют большое значение для последующего налогового расчёта.

Иностранным собственникам рекомендуется хранить документы о покупке, ТАПУ, банковские переводы и подтверждения соответствующих расходов по сделке.

Подробнее о банковских платежах иностранных покупателей, DAB и переводе средств можно прочитать в нашем руководстве по оплате недвижимости в Турции.

Что если регулярно покупать и продавать недвижимость?

Правило пяти лет не следует рассматривать как общее освобождение от налогов для профессиональной торговли недвижимостью.

Если покупка и перепродажа объектов осуществляется регулярно, систематически и в рамках организованной коммерческой деятельности, доход может квалифицироваться как коммерческий доход.

Налоговый режим в таком случае может существенно отличаться от продажи одной квартиры частным владельцем.

Стоит ли ждать 5 лет перед продажей?

Налог является важным фактором, но не единственным.

Следует учитывать текущую рыночную стоимость недвижимости, предложение покупателя, курс валют, доход от аренды, альтернативные инвестиции и перспективы дальнейшего роста стоимости объекта.

Если до истечения пяти лет поступило очень выгодное предложение, продажа может оказаться экономически разумной даже с учётом потенциального налога.

Если же до окончания пятилетнего срока осталось совсем немного времени, имеет смысл заранее сравнить налоговые последствия разных дат продажи.

Почему правило 5 лет нужно учитывать уже при покупке?

Налог на прирост стоимости обычно вспоминают только перед продажей недвижимости. Однако стратегию будущего выхода из инвестиции лучше учитывать уже при покупке.

Владельцу следует сохранять:

• документы с датой приобретения;
• ТАПУ;
• документы о цене покупки;
• банковские платежи;
• квитанции об уплаченных налогах и сборах;
• документально подтверждённые расходы;
• при фактической передаче до ТАПУ — документы о передаче и использовании объекта.

Через несколько лет эти документы могут стать важными для определения пятилетнего срока и расчёта возможного налога.

Поэтому покупателям, которые сегодня изучают недвижимость в Алании, хотят купить квартиру в Алании или купить недвижимость в Алании, стоит учитывать не только цену покупки, но и будущую стратегию продажи.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если продать квартиру в Турции после 5 лет?

При частной продаже недвижимости, приобретённой за плату, после полного истечения пятилетнего срока прибыль, как правило, не подпадает под рассматриваемое налогообложение прироста стоимости.

Если продать недвижимость до 5 лет, налог возникает автоматически?

Нет. Прибыль может подпадать под налогообложение, но сначала необходимо рассчитать стоимость приобретения, возможную индексацию, допустимые расходы и ежегодное освобождение.

Какой размер освобождения действует в 2026 году?

Для соответствующего прироста стоимости в 2026 году применяется освобождение в размере 150 000 TRY.

Пять лет считаются с даты ТАПУ?

По общему правилу учитывается дата регистрации права собственности. В некоторых документально подтверждённых случаях более ранней фактической передачи и использования может учитываться другая дата.

Начинается ли срок заново после оформления Kat Mülkiyeti?

Переход с Kat İrtifakı на Kat Mülkiyeti сам по себе не означает автоматического начала нового пятилетнего периода.

Действует ли это правило для иностранцев?

Да. Иностранные физические лица также должны учитывать турецкие правила налогообложения при продаже недвижимости в Турции.

Налог рассчитывается как цена продажи минус цена покупки?

Не только. При выполнении соответствующих условий учитываются индексация стоимости приобретения, допустимые расходы, налоги и ежегодное освобождение.

После 5 лет продажа полностью освобождена от всех налогов и расходов?

Нет. Пятилетнее правило относится к налогообложению прироста стоимости. Сборы ТАПУ и другие расходы по сделке рассматриваются отдельно.

Итог

Правило пяти лет является одним из ключевых налоговых вопросов при частной продаже недвижимости в Турции.

Продажа до истечения пяти лет может привести к налогооблагаемому приросту стоимости, тогда как после полного истечения пятилетнего срока прибыль от частной продажи, как правило, выходит из этого режима налогообложения.

Однако при продаже до пяти лет нельзя рассчитывать налог простой разницей между ценой покупки и продажи. На результат могут влиять индексация Yİ-ÜFE, документально подтверждённые расходы, налоги, сборы и ежегодное освобождение.

Обновлено: сентябрь 2026 года. Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой консультацией. Налоговые последствия зависят от обстоятельств владельца и конкретной сделки.