Neue Regeln für Immobiliengutachten in der Türkei: Was sich für ausländische Käufer ändert

Kurzantwort: Die Türkei hat die Regeln für Immobiliengutachten bei Immobilieninvestitionen im Zusammenhang mit der türkischen Staatsbürgerschaft geändert. Nach dem am 28. September 2026 aktualisierten Rundschreiben Nr. 2024/2 der türkischen Grundbuch- und Katasterbehörde (TKGM) können die für entsprechende Feststellungen benötigten Wertgutachten künftig von entsprechend SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaften erstellt werden. Darüber hinaus kann die Bewertungsgesellschaft je nach Antrag über eine bevorzugte Auswahl oder einen automatischen Algorithmus bestimmt werden. Für Grundbuchverfahren verwendete Wertgutachten haben eine Nutzungsdauer von 12 Monaten.

Für Käufer aus Deutschland, die Immobilien in Alanya oder anderen Regionen der Türkei erwerben und dabei eine Investition im Zusammenhang mit der türkischen Staatsbürgerschaft planen, ist diese Änderung besonders relevant.

Was hat sich bei der Immobilienbewertung in der Türkei geändert?

Die türkische Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) hat ihr Rundschreiben Nr. 2024/2 am 28. September 2026 aktualisiert.

Die für ausländische Investoren wichtigste Änderung betrifft Wertgutachten, die bei Feststellungen nach den Vorschriften zur Umsetzung des türkischen Staatsbürgerschaftsgesetzes verwendet werden.

Nach der aktualisierten Regelung können diese Gutachten von entsprechend durch die türkische Kapitalmarktbehörde SPK lizenzierten Bewertungsgesellschaften erstellt werden.

Ist GEDAŞ für Immobilienbewertungen zur türkischen Staatsbürgerschaft noch zwingend vorgeschrieben?

Nein. Genau darin liegt eine der wichtigsten Änderungen der neuen Regelung.

Nach der aktualisierten TKGM-Regelung sind die entsprechenden Gutachten nicht mehr auf eine einzige Bewertungsgesellschaft beschränkt. Für die betreffenden Feststellungen können SPK-lizenzierte Bewertungsgesellschaften eingesetzt werden.

Für internationale Investoren erweitert sich damit die Auswahl der zugelassenen Anbieter für das erforderliche Immobiliengutachten.

Kann man die Bewertungsgesellschaft selbst auswählen?

Die aktualisierte Regelung sieht eine Auswahlmöglichkeit vor. Abhängig vom Zweck und der jeweiligen Antragsoption kann eine geeignete Bewertungsgesellschaft bevorzugt ausgewählt oder über einen automatischen Algorithmus bestimmt werden.

Diese Wahlmöglichkeit bedeutet jedoch ausdrücklich nicht, dass Käufer oder Verkäufer den ermittelten Immobilienwert bestimmen können.

Das Gutachten muss weiterhin unabhängig und neutral nach den geltenden Bewertungsvorschriften und Standards erstellt werden.

Wie wird ein Immobiliengutachten in der Türkei beantragt?

Der Antrag auf ein Wertgutachten erfolgt grundsätzlich über das offizielle Web-Tapu-System.

Bei Immobilien im Eigentum einer natürlichen Person stellt der Eigentümer den Antrag. Gehört die Immobilie einer juristischen Person, erfolgt der Antrag durch die zur Vertretung berechtigte natürliche Person.

Ist der Immobilieneigentümer türkischer Staatsbürger, kann der Antrag zusätzlich über die ALO-181-Hotline gestellt werden.

Nach Abschluss des Antragsverfahrens erhält der Antragsteller Informationen über die Gebühr, die Zahlungsfrist und die Antragsnummer per SMS oder E-Mail. Erst nach Zahlung der Dienstleistungsgebühr wird der Auftrag an die zugelassene Bewertungsgesellschaft weitergeleitet.

Wie lange ist ein Immobiliengutachten in der Türkei gültig?

Ein für ein Grundbuchverfahren verwendetes Wertgutachten kann 12 Monate genutzt werden.

Ist diese Frist abgelaufen, bevor das betreffende Grundbuchverfahren abgeschlossen wurde, muss vor dem Grundbuchvorgang ein neues Gutachten über das System beantragt werden.

Gerade für Käufer aus Deutschland ist dieser Zeitraum relevant, wenn Überweisungen, Vollmachten, Dokumente aus Deutschland oder weitere behördliche Verfahren die Abwicklung verlängern.

Braucht jeder Ausländer beim Immobilienkauf in der Türkei ein Wertgutachten?

Nein. Die aktualisierte Regelung bedeutet nicht, dass bei jedem Immobilienkauf eines Ausländers automatisch ein Wertgutachten erforderlich ist.

Ob ein Gutachten benötigt wird, hängt vom Zweck des Geschäfts und den dafür geltenden gesetzlichen Vorschriften ab.

Besonders relevant ist die neue Regelung bei Immobilieninvestitionen, die im Zusammenhang mit einem Verfahren zur Erlangung der türkischen Staatsbürgerschaft stehen.

Eine allgemeine Erklärung des Bewertungsverfahrens finden Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung in der Türkei für ausländische Käufer.

Warum ist das Wertgutachten bei einer Immobilieninvestition wichtig?

Das Gutachten soll den Marktwert einer Immobilie anhand professioneller und unabhängiger Bewertungsmethoden feststellen.

Bei einer Immobilieninvestition im Zusammenhang mit der türkischen Staatsbürgerschaft ist die Bewertung Bestandteil der offiziellen Prüfung der Investition.

Nach den aktualisierten TKGM-Regeln werden im Gutachten sowohl der Marktwert (Piyasa Değeri) als auch der Marktwert auf Grundlage der rechtlich zulässigen Nutzung (Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri) ausgewiesen.

Für Grundbuch- und Katasterverfahren wird der Marktwert zugrunde gelegt.

Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und rechtlich zulässigem Nutzungswert?

Der Marktwert beschreibt vereinfacht den geschätzten Betrag, zu dem die Immobilie zum Bewertungszeitpunkt unter normalen Marktbedingungen zwischen einem informierten, kaufbereiten Käufer und einem informierten, verkaufsbereiten Verkäufer gehandelt werden könnte.

Beim Wert auf Grundlage der rechtlich zulässigen Nutzung werden insbesondere Genehmigungen, genehmigte Baupläne, baurechtliche Anforderungen und die rechtlich zulässigen Teile der Immobilie berücksichtigt.

Diese Unterscheidung kann besonders wichtig werden, wenn der tatsächliche Zustand einer Wohnung oder Villa vom genehmigten Architekturprojekt abweicht.

Was passiert bei Abweichungen vom genehmigten Bauprojekt?

Ein Immobiliengutachter prüft nicht nur Lage, Wohnfläche und Vergleichspreise. Auch der rechtliche und tatsächliche Zustand der Immobilie wird berücksichtigt.

Bestehen Unterschiede zwischen dem genehmigten Architekturprojekt und dem tatsächlichen Zustand, müssen relevante Abweichungen im Gutachten dokumentiert werden.

Bei bestimmten Risiken, beispielsweise unklaren Grenzen einer selbstständigen Einheit oder bestimmten behördlichen Feststellungen, kann eine Wertermittlung sogar nicht möglich sein.

Ein Gutachten kann deshalb für einen ausländischen Käufer Hinweise auf Probleme liefern, die vor dem Kauf genauer untersucht werden sollten.

Welche weiteren Prüfungen sinnvoll sind, erklären wir in unserem Ratgeber zur rechtlichen Prüfung einer Immobilie in der Türkei.

Wie werden Immobilien im Bau bewertet?

Für noch nicht fertiggestellte Immobilien mit bestehender Kat irtifakı enthält die aktualisierte Regelung zusätzliche Vorgaben.

Bei der Ermittlung des Marktwerts werden unter anderem vergleichbare fertiggestellte Projekte und erkennbare Risiken hinsichtlich der Fertigstellung berücksichtigt.

Auch der aktuelle Baufortschritt muss nachvollziehbar dokumentiert werden.

Ist ein unfertiges Projekt verlassen oder besteht ein erhebliches Risiko, dass die Bauarbeiten nicht fortgesetzt werden, kann der Gutachter auf die Ermittlung eines Wertes verzichten.

Wer eine Neubauwohnung oder eine Immobilie während der Bauphase erwerben möchte, findet weitere Informationen in unserem Ratgeber zum Kauf von Off-Plan-Immobilien in Alanya.

Garantiert ein Wertgutachten, dass die Immobilie rechtlich sicher ist?

Nein. Ein Wertgutachten ersetzt keine vollständige rechtliche Prüfung der Immobilie.

Die Immobilienbewertung untersucht den Wert sowie bestimmte rechtliche und tatsächliche Eigenschaften, ersetzt aber keine umfassende Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Hypotheken, Pfandrechten, Grundbucheinträgen, Genehmigungen, Verträgen und anderen möglichen Risiken.

Ein hoher Gutachtenwert bedeutet daher nicht automatisch, dass eine Immobilie rechtlich problemlos ist.

Was bedeutet die Änderung für Käufer von Immobilien in Alanya?

Für Käufer, die Immobilien Alanya suchen und den Erwerb mit einer Investition zur türkischen Staatsbürgerschaft verbinden, kann die neue Regelung den Bewertungsprozess flexibler machen.

Statt einer Beschränkung auf eine einzige Bewertungsgesellschaft steht künftig ein breiterer Kreis entsprechend lizenzierter Unternehmen zur Verfügung.

Wer eine Wohnung in Alanya kaufen möchte, sollte jedoch bereits vor dem Gutachten klären, welchem rechtlichen Zweck der Immobilienkauf dient.

Den gesamten Ablauf erklären wir in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Alanya für ausländische Käufer.

Ändert die neue Regelung den Investitionsbetrag für die türkische Staatsbürgerschaft?

Nein. Die hier behandelte Aktualisierung vom September 2026 betrifft das Verfahren der Immobilienbewertung und die dafür zugelassenen Bewertungsgesellschaften.

Sie ändert für sich genommen nicht den gesetzlich erforderlichen Immobilien-Investitionsbetrag für die türkische Staatsbürgerschaft.

Was sollte man vor der Beantragung eines Gutachtens beachten?

• Prüfen, ob für die konkrete Transaktion ein Wertgutachten erforderlich ist.
• Vorab klären, ob der Immobilienkauf mit einem Staatsbürgerschaftsverfahren verbunden ist.
• Grundbuchdaten und genehmigte Projektunterlagen der Immobilie kontrollieren.
• Den Antrag über das vorgesehene offizielle System stellen.
• Auf die erforderliche SPK-Lizenzierung der Bewertungsgesellschaft achten.
• Die 12-monatige Nutzungsdauer des Gutachtens für Grundbuchverfahren berücksichtigen.
• Das Wertgutachten nicht mit einer vollständigen rechtlichen Due Diligence verwechseln.

Häufig gestellte Fragen

Wer darf ein Wertgutachten für die türkische Staatsbürgerschaft erstellen?

Nach dem aktualisierten TKGM-Rundschreiben Nr. 2024/2 können die entsprechenden Gutachten von dafür SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaften erstellt werden.

Ist GEDAŞ weiterhin zwingend erforderlich?

Nein. Die aktualisierte Regelung beschränkt die entsprechenden Gutachten nicht mehr ausschließlich auf GEDAŞ.

Kann ich die Bewertungsgesellschaft auswählen?

Die neue Regelung sieht abhängig von Zweck und Antragsoption eine bevorzugte Auswahl oder eine Bestimmung über den automatischen Algorithmus vor.

Wie lange kann ein Immobiliengutachten für das Grundbuch verwendet werden?

Die Nutzungsdauer beträgt 12 Monate. Nach Ablauf dieser Frist muss vor dem Grundbuchverfahren ein neues Gutachten beantragt werden.

Wo wird das Wertgutachten beantragt?

Der Antrag erfolgt grundsätzlich über Web Tapu. Ist der Immobilieneigentümer türkischer Staatsbürger, kann auch ALO 181 genutzt werden.

Welcher Wert wird beim Grundbuch berücksichtigt?

Nach der aktualisierten Regelung wird bei Grundbuch- und Katasterverfahren der Marktwert der Immobilie zugrunde gelegt.

Kann ich durch die Wahl des Gutachters den Immobilienwert beeinflussen?

Nein. Das Gutachten muss unabhängig und neutral nach den geltenden Bewertungsstandards erstellt werden.

Fazit

Die Aktualisierung vom 28. September 2026 verändert einen wichtigen Teil des Bewertungsverfahrens bei Immobilieninvestitionen im Zusammenhang mit der türkischen Staatsbürgerschaft.

Die entsprechenden Wertgutachten können von SPK-lizenzierten Bewertungsgesellschaften erstellt werden. Gleichzeitig regelt das aktualisierte Verfahren die Auswahl der Bewertungsgesellschaft und bestätigt eine Nutzungsdauer von 12 Monaten für Gutachten, die in Grundbuchverfahren verwendet werden.

Für Käufer aus Deutschland, die Immobilien kaufen Alanya oder eine Wohnung kaufen Alanya recherchieren, ist die Änderung vor allem dann relevant, wenn der Immobilienerwerb Teil einer geplanten Investition zur türkischen Staatsbürgerschaft ist.

Stand: 29. September 2026. Dieser Beitrag basiert auf dem am 28. September 2026 aktualisierten TKGM-Rundschreiben Nr. 2024/2. Vor einer Transaktion sollten die aktuell geltenden Vorschriften und die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie geprüft werden.