Wie läuft die Grundbuchübertragung beim Immobilienkauf in der Türkei ab?

Beim Immobilienkauf in der Türkei geht das Eigentum erst mit der offiziellen Eintragung beim türkischen Grundbuchamt auf den Käufer über. Ein Kaufvertrag, eine Reservierung oder eine Anzahlung allein machen den Käufer noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Vor der eigentlichen Tapu-Übertragung müssen deshalb die Immobilie geprüft, die erforderlichen Unterlagen vorbereitet, die Zahlungsmodalitäten geklärt und bei ausländischen Käufern die entsprechenden Devisen- und Bankvorgänge organisiert werden.

Gerade für Käufer aus Deutschland, die sich mit Immobilien Alanya beschäftigen, ist es sinnvoll, den Ablauf bereits vor einer Anzahlung zu verstehen. Das türkische System unterscheidet sich in einigen Punkten vom deutschen Immobilienkauf.

Was bedeutet Tapu?

Tapu ist der in der Türkei gebräuchliche Begriff für den Eigentumsnachweis beziehungsweise die Eintragung einer Immobilie im Grundbuchsystem.

Entscheidend ist dabei nicht nur das Dokument, das der Verkäufer vorlegt. Vor einem Kauf sollten auch die aktuellen Eintragungen und der rechtliche Status der Immobilie geprüft werden.

In der Türkei begegnen Käufern unter anderem Begriffe wie Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı und Arsa Tapusu. Die Unterschiede erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Tapu-Arten in der Türkei.

Wie läuft eine Tapu-Übertragung grundsätzlich ab?

Der genaue Ablauf kann sich je nach Immobilie und Vertragskonstellation unterscheiden. Typischerweise umfasst ein Kauf jedoch folgende Schritte:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich über Kaufpreis und Verkaufsbedingungen.
2. Die Immobilie und die Eigentumsverhältnisse werden geprüft.
3. Anzahlung, Restzahlung und Nebenkosten werden vereinbart.
4. Die erforderlichen Unterlagen werden vorbereitet.
5. Bei ausländischen Käufern werden die notwendigen Devisen- und DAB-Vorgänge organisiert.
6. Der Antrag beim Grundbuchamt wird eingereicht.
7. Die zuständige Behörde prüft den Vorgang.
8. Grundbuchgebühren und weitere anfallende Kosten werden bezahlt.
9. Käufer und Verkäufer beziehungsweise deren Bevollmächtigte nehmen am offiziellen Vorgang teil.
10. Nach Abschluss der Unterschriften wird das Eigentum auf den Käufer eingetragen.

Den gesamten Immobilienkauf erklären wir zusätzlich in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in Alanya für ausländische Käufer.

1. Kaufpreis und Verkaufsbedingungen vorher festlegen

Bevor die Tapu-Übertragung vorbereitet wird, sollten Käufer und Verkäufer nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die weiteren Bedingungen eindeutig vereinbaren.

Dazu gehören insbesondere:

• der vollständige Kaufpreis;
• eine eventuelle Anzahlung;
• Höhe und Fälligkeit der Restzahlung;
• Währung und Zahlungsweg;
• der geplante Termin der Eigentumsübertragung;
• die Verteilung der Kaufnebenkosten;
• mitverkaufte Möbel und Inventar;
• Regelungen für den Fall, dass eine Partei den Kauf nicht abschließt.

Wer eine Wohnung in Alanya kaufen möchte, sollte insbesondere die Verteilung der Tapu-Gebühren ausdrücklich klären. Hier unterscheidet sich die Praxis in Alanya häufig von dem, was deutsche Käufer zunächst erwarten.

2. Immobilie und Grundbucheinträge prüfen

Eine fertiggestellte oder bereits bewohnte Wohnung ist nicht automatisch rechtlich unbelastet.

Vor größeren Zahlungen sollte geprüft werden, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Hypotheken, Pfändungen, Vermerke oder sonstige Beschränkungen bestehen, die für den Verkauf relevant sein können.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur rechtlichen Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf.

3. Welche Unterlagen benötigt ein ausländischer Käufer?

Welche Dokumente konkret erforderlich sind, hängt unter anderem von Staatsangehörigkeit, Käuferstruktur und Immobilie ab.

Typischerweise können unter anderem erforderlich sein:

• gültiger Reisepass;
• türkische Steuer- oder Identifikationsnummer;
• gegebenenfalls Übersetzung des Reisepasses;
• für den Kauf erforderliche Bank- und Devisenunterlagen;
• Vollmacht, falls der Käufer vertreten wird;
• weitere für den konkreten Vorgang erforderliche Unterlagen.

Eine ausführlichere Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu den erforderlichen Unterlagen beim Immobilienkauf in der Türkei.

4. Was ist ein Döviz Alım Belgesi (DAB)?

Das Döviz Alım Belgesi – kurz DAB – ist bei Immobilienkäufen durch ausländische natürliche Personen ein wichtiger Bestandteil des entsprechenden Devisenverfahrens.

Im Rahmen des anwendbaren Verfahrens werden die relevanten Devisen über eine Bank an die türkische Zentralbank verkauft. Die Bank erstellt anschließend die für den Grundbuchvorgang erforderliche Devisenankaufsbestätigung.

Gerade bei größeren Überweisungen aus Deutschland sollte der Käufer deshalb nicht einfach Geld überweisen und erst anschließend klären, wie DAB und Tapu organisiert werden.

Den Ablauf erklären wir ausführlicher in unserem Ratgeber zu DAB und Banküberweisungen beim Immobilienkauf in der Türkei.

5. Wird ein Immobilienwertgutachten benötigt?

Ob ein Wertgutachten erforderlich oder für den konkreten Vorgang relevant ist, hängt von der Art der Transaktion und den jeweils geltenden Voraussetzungen ab. Bei bestimmten Verfahren im Zusammenhang mit Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft kann die Bewertung eine zusätzliche Bedeutung haben.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienwertgutachten für ausländische Käufer.

6. Wie wird der Antrag beim Grundbuchamt gestellt?

Nachdem die erforderlichen Unterlagen und Vorbereitungen abgeschlossen sind, wird der Vorgang über das türkische Grundbuchsystem eingereicht und von der zuständigen Behörde geprüft.

Anschließend werden die weiteren Schritte, Zahlungen und der eigentliche Übertragungsvorgang organisiert.

Es reicht daher nicht aus, mit Reisepass und privatem Kaufvertrag unangemeldet beim Grundbuchamt zu erscheinen und eine sofortige Eigentumsübertragung zu erwarten.

7. Wie hoch ist die Tapu-Gebühr in der Türkei?

Bei einem regulären Immobilienverkauf beträgt die gesetzliche Tapu-Gebühr grundsätzlich 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer. Insgesamt ergibt sich damit eine Belastung von 4 %.

Für Käufer ist jedoch entscheidend, zwischen dieser gesetzlichen Aufteilung und der tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten Kostenübernahme zu unterscheiden.

Besonders wichtig in Alanya: Wer bezahlt tatsächlich die gesamten 4 %?

Auf dem Immobilienmarkt in Alanya ist es in der Praxis üblich, dass Verkäufer verlangen, dass der Käufer zusätzlich zum eigenen Anteil auch den 2%-Anteil des Verkäufers übernimmt.

Die gesetzliche Struktur bleibt zwar 2 % Käufer und 2 % Verkäufer, aufgrund der vertraglichen beziehungsweise wirtschaftlichen Vereinbarung kann der Käufer jedoch tatsächlich die gesamten 4 % bezahlen.

Wer nach Immobilien Alanya sucht oder eine Wohnung kaufen Alanya als konkretes Vorhaben plant, sollte deshalb nicht automatisch nur 2 % Tapu-Gebühr in seine Kaufnebenkosten einkalkulieren.

Vor Zahlung einer Reservierung oder Anzahlung sollte ausdrücklich geklärt werden:

„Wer übernimmt die 2 % des Käufers und die 2 % des Verkäufers?“

Idealerweise wird diese Vereinbarung im Kauf- oder Anzahlungsvertrag schriftlich festgehalten.

Beispiel: Entspricht der für den Grundbuchvorgang maßgebliche Wert umgerechnet 200.000 €, entsprechen 4 % wirtschaftlich etwa 8.000 €. Wurde vereinbart, dass der Käufer beide Anteile übernimmt, sollte er diesen Gesamtbetrag bei seiner Kaufkalkulation berücksichtigen.

Neben der prozentualen Tapu-Gebühr können weitere amtliche und transaktionsbezogene Kosten entstehen. Eine ausführlichere Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu Steuern und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Alanya.

8. Auf welchen Wert wird die Tapu-Gebühr berechnet?

Die Tapu-Gebühr wird anhand des für die Übertragung angegebenen Wertes unter Berücksichtigung der hierfür geltenden gesetzlichen Mindestvorgaben berechnet.

Käufer sollten vorsichtig sein, wenn ihnen vorgeschlagen wird, allein zur Reduzierung der Gebühren einen künstlich niedrigen Wert anzugeben. Eine unzutreffende Erklärung kann steuerliche und rechtliche Folgen haben.

Bei ausländischen Käufern sollten Kaufpreis, Banküberweisungen, DAB und die für den Tapu-Vorgang verwendeten Angaben sinnvoll aufeinander abgestimmt sein.

9. Wann wird der Kaufpreis bezahlt?

Es gibt keinen einheitlichen Zahlungsplan für alle Immobilienkäufe in der Türkei. Ein Wiederverkauf zwischen Privatpersonen kann anders strukturiert sein als der Erwerb einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger.

Vor dem Tapu-Termin sollte jedoch eindeutig feststehen:

• welcher Betrag bereits angezahlt wurde;
• wann die Restzahlung fällig ist;
• auf welches Konto gezahlt wird;
• wie der DAB-Vorgang organisiert wird;
• wie die Zahlung dokumentiert wird;
• wie Restzahlung und Eigentumsübertragung aufeinander abgestimmt werden.

Bei hohen Kaufpreisen sollten Käufer sich nicht ausschließlich auf mündliche Absprachen verlassen.

10. Braucht ein deutscher Käufer einen Dolmetscher?

Die am offiziellen Tapu-Vorgang beteiligte Person muss verstehen, welche Erklärungen sie abgibt und welche Dokumente sie unterzeichnet.

Verfügt ein ausländischer Käufer nicht über ausreichende Türkischkenntnisse für den offiziellen Vorgang, kann entsprechend dem anwendbaren Verfahren ein befugter Dolmetscher erforderlich sein.

Dies sollte vor dem Termin geklärt werden.

11. Was passiert am Tag der Tapu-Übertragung?

Zum eigentlichen Übertragungstermin sollte der Vorgang bereits weitgehend vorbereitet sein. Käufer und Verkäufer beziehungsweise deren bevollmächtigte Vertreter nehmen am offiziellen Verfahren teil.

Die Angaben zur Übertragung werden bestätigt, die erforderlichen Erklärungen und Unterschriften abgegeben und das Eigentum wird anschließend im Grundbuchsystem auf den Käufer eingetragen.

Erst diese Eintragung macht aus dem Kaufinteressenten beziehungsweise Vertragspartner den eingetragenen Eigentümer.

12. Kann die Immobilie per Vollmacht gekauft werden?

In vielen Fällen kann ein ordnungsgemäß Bevollmächtigter die notwendigen Schritte übernehmen, sofern die Vollmacht die erforderlichen Befugnisse enthält.

Dies ist insbesondere für Käufer aus Deutschland interessant, die nicht für jeden Schritt des Immobilienkaufs nach Alanya reisen möchten.

Eine beliebige Generalvollmacht ist jedoch nicht automatisch für jeden Immobilienvorgang geeignet. Inhalt und Form müssen zum vorgesehenen Rechtsgeschäft passen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf in der Türkei per Vollmacht.

13. Was passiert bei Hypothek, Pfändung oder anderen Belastungen?

Im Grundbuch können Hypotheken, Pfändungen, Vermerke oder andere Beschränkungen eingetragen sein.

Nicht jeder Eintrag hat dieselbe Bedeutung. Manche Belastungen können im Zusammenhang mit dem Verkauf gelöscht werden, andere erfordern eine genauere rechtliche Prüfung.

Entscheidend ist, dass der Käufer den aktuellen rechtlichen Status kennt, bevor die endgültige Kaufpreiszahlung erfolgt.

14. Kann eine Wohnung mit Kat İrtifakı verkauft werden?

Kat İrtifakı bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht verkauft werden kann.

Der jeweilige Tapu-Typ sollte jedoch gemeinsam mit dem Bau- und Nutzungsstatus der Immobilie und den übrigen Unterlagen geprüft werden.

Wer Immobilien kaufen Alanya recherchiert, sollte daher nicht nur fragen, ob ein Tapu vorhanden ist, sondern auch, um welche Art von Tapu es sich handelt.

15. Was ist nach der Eigentumsübertragung zu erledigen?

Nach der Eintragung ist der Käufer der registrierte Eigentümer. Danach können jedoch weitere praktische Schritte erforderlich sein, beispielsweise die Ummeldung von Versorgungsverträgen, Versicherungen oder Angelegenheiten mit der Wohnanlage.

Eine Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber für die Zeit nach dem Immobilienkauf in der Türkei.

Häufige Fehler ausländischer Immobilienkäufer

• Hohe Zahlungen vor Prüfung der Immobilie leisten.
• Den Angebotspreis mit den gesamten Erwerbskosten gleichsetzen.
• Nicht klären, wer die gesamten 4 % Tapu-Gebühr übernimmt.
• Geld überweisen, bevor der DAB-Ablauf geklärt ist.
• Eine ungeeignete Vollmacht verwenden.
• Unterschiede zwischen Kat Mülkiyeti und Kat İrtifakı ignorieren.
• Hypotheken oder andere Eintragungen nicht prüfen.
• Unterlagen erst am Tag der Übertragung organisieren.
• Sich bei Zahlungsbedingungen nur auf mündliche Zusagen verlassen.

Nutzen Sie vor dem Kauf auch unsere Checkliste für den Immobilienkauf in Alanya.

Häufig gestellte Fragen zur Tapu-Übertragung

Wie hoch ist die Tapu-Gebühr in der Türkei?

Bei einem regulären Verkauf beträgt die gesetzliche Gebühr grundsätzlich 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer, insgesamt also 4 %.

Wer bezahlt die Tapu-Gebühr in Alanya?

Gesetzlich ist die Gebühr auf 2 % Käufer und 2 % Verkäufer verteilt. Auf dem Immobilienmarkt in Alanya ist es jedoch üblich, dass Verkäufer vom Käufer die Übernahme der gesamten 4 % verlangen. Diese Kostenverteilung sollte vor Vertragsabschluss eindeutig vereinbart werden.

Was ist ein DAB?

DAB steht für Döviz Alım Belgesi und bezeichnet die Devisenankaufsbestätigung, die im entsprechenden Verfahren bei Immobilienkäufen ausländischer natürlicher Personen eine wichtige Rolle spielt.

Kann ich eine Wohnung in Alanya kaufen, ohne zum Tapu-Termin anzureisen?

Eine Vertretung kann bei entsprechend ausgestalteter und gültiger Vollmacht möglich sein. Die Vollmacht muss die für den konkreten Immobilienvorgang erforderlichen Befugnisse enthalten.

Kann eine Immobilie mit einer Hypothek verkauft werden?

Das hängt von der konkreten Belastung und der Abwicklung des Verkaufs ab. Der Käufer sollte vor der endgültigen Zahlung wissen, welche Eintragungen bestehen und wie diese im Rahmen der Transaktion behandelt werden.

Fazit

Die Tapu-Übertragung ist der entscheidende Schritt, durch den aus einer Kaufvereinbarung registriertes Immobilieneigentum wird. Für ausländische Käufer sollten deshalb Immobilienprüfung, Unterlagen, DAB, Zahlungsplan und Kaufnebenkosten bereits vor dem eigentlichen Grundbuchtermin geklärt sein.

Besonders wichtig beim Kauf in Alanya: Die gesetzliche Tapu-Gebühr ist mit 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer strukturiert. In der lokalen Verkaufspraxis wird jedoch häufig vereinbart, dass der Käufer die gesamten 4 % übernimmt. Dieser Punkt sollte vor einer Anzahlung schriftlich geklärt werden.

Wer sich mit Immobilien Alanya beschäftigt, eine Wohnung in Alanya kaufen möchte oder konkret plant, Immobilien kaufen Alanya als nächsten Schritt umzusetzen, sollte den Tapu-Ablauf deshalb ebenso sorgfältig prüfen wie Lage, Ausstattung und Kaufpreis der Immobilie.