Yönetim Planı Nedir? Ev Almadan Önce Neden Kontrol Edilmeli?

Kısa cevap: Yönetim planı; kat mülkiyetine tabi bir ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini, yönetici ve denetçiye ilişkin hususları ve yönetime ait diğer konuları düzenleyen hukuken önemli bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu nedenle özellikle site veya apartmanda daire satın almadan önce yönetim planının incelenmesi önemlidir.

Yönetim Planı Nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

Yönetim planını yalnızca site yönetiminin hazırladığı basit bir “kurallar listesi” olarak görmek doğru değildir.

Kanun, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde kabul eder.

Ev Alırken Yönetim Planı Neden Önemlidir?

Daire satın alırken genellikle konum, manzara, metrekare, kat, bina yaşı, sosyal alanlar ve fiyat incelenir.

Ancak bir apartmandan veya siteden daire aldığınızda aynı zamanda mevcut bir yönetim düzeninin içine girersiniz.

Yönetim planında bulunan hükümler, taşınmazı satın aldıktan sonraki kullanımınızı ve site içerisindeki bazı hak ve yükümlülüklerinizi etkileyebilir.

Bu nedenle yönetim planı, satın alma öncesi incelemenin bir parçası olmalıdır.

Yönetim Planında Neler Bulunabilir?

Her apartman veya sitenin yönetim planı aynı değildir. Belgede taşınmazın özelliklerine göre şu konulara ilişkin hükümler bulunabilir:

• apartman veya sitenin yönetim şekli;
• bağımsız bölümlerin kullanım amaç ve şekli;
• ortak alanların kullanımına ilişkin kurallar;
• yönetici ve denetçiye ilişkin hükümler;
• yönetim süreçleri;
• ortak tesislerin kullanım esasları;
• kanuni sınırlar içerisinde ortak gider ve yönetim yapısıyla ilgili düzenlemeler;
• ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin diğer konular.

Yönetim Planı Yeni Ev Sahibini Bağlar mı?

Evet.

Yönetim planının önemli özelliklerinden biri yalnızca planı ilk hazırlayan veya imzalayan kişileri bağlamamasıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar.

Dolayısıyla bir daireyi sonradan satın alan kişi, “Ben bu yönetim planını imzalamadım” diyerek planın geçerli hükümlerini kendiliğinden yok sayamaz.

Yönetim Planı Tapuyla İlgili Bir Belge midir?

Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında yer alan resmi öneme sahip belgelerden biridir.

Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Bu nedenle yönetim planı, yalnızca site yönetiminin iç yazışması olarak değerlendirilmemelidir.

Yönetim Planı ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Aynı Şey mi?

Hayır.

Yönetim planı ana yönetim çerçevesini belirler. Kat malikleri kurulu ise taşınmazın yönetimine ilişkin çeşitli kararlar alabilir.

Bu nedenle özellikle ikinci el daire alırken yalnızca yönetim planını değil, taşınmazı önemli ölçüde etkileyebilecek güncel kat malikleri kurulu kararlarını da incelemek faydalı olabilir.

Yönetim Planı Aidatı Etkiler mi?

Yönetim planı ortak gider ve yönetim yapısının değerlendirilmesinde önemli belgelerden biri olabilir.

Ancak ortak giderlerin paylaşımı yalnızca yönetim planına bakılarak değerlendirilmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici hükümleri, giderin niteliği ve geçerli kurul kararları da dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle ev satın alırken yönetim planı ile birlikte güncel aidat tutarı, işletme bütçesi ve varsa ek ödeme kararlarının da incelenmesi daha doğru olur.

Konunun ayrıntıları için site ve apartman aidatı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yönetim Planı Ortak Alanların Kullanımını Düzenleyebilir mi?

Evet. Ana gayrimenkulün kullanım şekline ve yönetimine ilişkin hükümler ortak alanların kullanımında önemli olabilir.

Özellikle büyük sitelerde şu alanlar bakımından kurallar bulunabilir:

• yüzme havuzu;
• bahçe ve peyzaj alanları;
• otopark;
• fitness ve SPA alanları;
• bina girişleri ve koridorlar;
• diğer ortak tesisler.

Bir sosyal tesisin fiziksel olarak sitede bulunması ile o tesisin kullanım şartları aynı konu değildir. Satın alma öncesinde bu ayrımın anlaşılması önemlidir.

Otopark Konusu Neden Ayrıca Kontrol Edilmeli?

Satış sırasında “bu dairenin otoparkı var” şeklindeki bir ifade tek başına yeterli olmayabilir.

Otopark alanının ortak alan olup olmadığı, belirli bağımsız bölümlere kullanım tahsisi bulunup bulunmadığı veya başka bir hukuki statüye sahip olup olmadığı proje ve taşınmaz belgelerine göre değişebilir.

Otopark sizin için önemli bir satın alma kriteriyse kullanım hakkının dayanağını ayrıca kontrol etmek gerekir.

Yönetim Planı Dairenin Kullanımını Sınırlayabilir mi?

Yönetim planında ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin kullanım maksat ve şekline ilişkin hükümler bulunabilir.

Ancak bu hükümler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ve diğer mevzuatın emredici hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle daireyi normal konut kullanımından farklı bir amaçla kullanmayı planlayan alıcıların satın alma öncesinde ilgili hükümleri incelemesi önemlidir.

Daireyi Kiraya Vereceksem Yönetim Planını Kontrol Etmeli miyim?

Evet. Dairenin kiraya verilmesi yatırım planınızın önemli bir parçasıysa taşınmazın hukuki ve yönetimsel yapısını satın almadan önce incelemek gerekir.

Özellikle uzun dönem konut kiralaması ile kısa dönem/turizm amaçlı kiralama Türkiye'de aynı hukuki rejime tabi değildir.

Bu konuda yabancıların Türkiye'de gayrimenkul kiraya vermesi rehberimizi de inceleyebilirsiniz.

Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?

Evet. Ancak yönetici tek başına istediği şekilde yönetim planını değiştiremez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesindeki genel kurala göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Toplu yapılarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin özel hükümleri bulunmaktadır.

Ayrıca yönetim planında yapılacak bir değişiklik, kanunun emredici hükümlerini veya kanunun belirli konularda aradığı özel karar şartlarını bertaraf edemez.

Yönetim Planı Kanuna Aykırı Olabilir mi?

Yönetim planı önemli ve bağlayıcı bir belgedir; ancak kanunun emredici hükümlerinin üzerinde değildir.

Yargıtay kararlarında da yönetim planı hükümlerinin emredici hukuk kuralları çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Kat maliklerinin, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda öngörülen şartlar kapsamında mahkemeye başvurma hakları da saklıdır.

Ev Almadan Önce Yönetim Planında Neler Kontrol Edilmeli?

1. Site veya apartman nasıl yönetiliyor?
2. Bağımsız bölümlerin kullanımına ilişkin özel hükümler var mı?
3. Ortak alanların kullanım şartları neler?
4. Otoparka ilişkin bir düzenleme var mı?
5. Ortak gider ve yönetim yapısıyla ilgili hangi hükümler bulunuyor?
6. Daireyi kullanım amacınızı etkileyebilecek bir hüküm var mı?
7. Yönetim planında sonradan değişiklik yapılmış mı?
8. Gayrimenkulü önemli ölçüde etkileyen güncel kurul kararları var mı?

Yönetim Planı ile Tapu Arasındaki Fark Nedir?

Tapu ile yönetim planı farklı işlevlere sahiptir.

Tapu, mülkiyeti ve taşınmazın tapu sicilindeki kayıtlarını gösterir. Yönetim planı ise kat mülkiyetine tabi ana gayrimenkulün yönetimine ve kullanımına ilişkin konuları düzenler.

Dolayısıyla tapunun kontrol edilmiş olması, yönetim planının incelenmesini gereksiz hale getirmez.

Tapu türleri konusunda Türkiye'de tapu türleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yönetim Planı Due Diligence Kontrolünün Bir Parçası mı?

Evet, satın alınan taşınmaz bakımından önem taşıdığı ölçüde.

Gayrimenkul kontrolünü yalnızca “tapu var mı?” sorusuyla sınırlamak doğru değildir. Taşınmazın niteliğine göre tapu kayıtları, yapı belgeleri, hukuki durum ve yönetim belgelerinin birlikte incelenmesi gerekebilir.

Daha kapsamlı kontrol için Türkiye'de gayrimenkul almadan önce hukuki kontrol rehberimizi ve gayrimenkul alım kontrol listemizi kullanabilirsiniz.

Büyük Sitelerde Yönetim Planı Neden Daha Önemli?

Birden fazla blok, yüzme havuzları, spor salonları, bahçeler, güvenlik, jeneratör, otopark ve başka ortak tesisleri bulunan büyük projelerin yönetim yapısı küçük bir apartmana göre daha karmaşık olabilir.

Bu nedenle Alanya'da geniş sosyal tesislere sahip bir siteden daire satın alırken yönetim planının ve güncel yönetim kararlarının incelenmesi özellikle önemlidir.

Yönetim Planı Dairenin Tüm Yıllık Giderlerini Gösterir mi?

Hayır.

Yönetim planı gayrimenkulün toplam sahiplik maliyetini gösteren bir maliyet tablosu değildir. Aidatın yanı sıra vergi, sigorta, elektrik, su, bakım ve başka giderler ayrıca değerlendirilmelidir.

Daha geniş maliyet hesabı için Alanya'da daire sahibi olmanın yıllık maliyeti rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Yönetim planı nedir?

Ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amaç ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen, kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir.

Yönetim planı yeni ev sahibini bağlar mı?

Evet. Yönetim planı ve geçerli değişiklikleri yeni malikler dahil kanunda belirtilen halefleri de bağlar.

Yönetim planını ben imzalamadıysam uymak zorunda mıyım?

Bir daireyi sonradan satın almak, mevcut yönetim planının geçerli hükümlerinden kendiliğinden muafiyet sağlamaz.

Yönetim planı değiştirilebilir mi?

Evet. Genel kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapılarda ve bazı özel durumlarda ayrıca özel hükümler dikkate alınmalıdır.

Yönetim planı ile tapu aynı şey mi?

Hayır. Tapu mülkiyet kaydını gösterirken yönetim planı ana gayrimenkulün yönetimi ve kullanımına ilişkin hükümleri düzenler.

Ev almadan önce yönetim planı incelenmeli mi?

Özellikle site veya yönetimli bir apartmandan daire satın alınıyorsa ve plan hükümleri kullanımınızı veya giderlerinizi etkileyebilecekse incelenmesi önemlidir.

Sonuç

Bir daire satın alırken yalnızca dört duvarı satın almıyorsunuz. Aynı zamanda mevcut bir kat mülkiyeti ve yönetim düzeninin parçası oluyorsunuz.

Bu nedenle özellikle Alanya'daki büyük sitelerde gayrimenkul satın alırken yönetim planı, satın alma öncesi kontrol edilmesi gereken belgeler arasında değerlendirilmelidir.

Satış fiyatı, dairenin fiziksel özellikleri ve tapunun yanında, satın aldıktan sonra tabi olacağınız yönetim düzenini de bilmek daha sağlıklı bir satın alma kararı verilmesine yardımcı olur.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve kişiye özel hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut taşınmaz bakımından yönetim planı, tapu kayıtları, kurul kararları ve güncel hukuki durum ayrıca değerlendirilmelidir.