Was ist der Yönetim Planı in der Türkei? Was Immobilienkäufer prüfen sollten
Kurzantwort: Der türkische Yönetim Planı ist ein rechtlich wichtiges Dokument, das wesentliche Fragen zur Verwaltung und Nutzung einer Wohnungseigentumsanlage regelt. Er kann Bestimmungen zur Verwaltung, Nutzung des Gebäudes und der Gemeinschaftsbereiche sowie zu weiteren Verwaltungsfragen enthalten. Da er die Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bindet, sollte er vor dem Immobilienkauf geprüft werden.
Was ist ein Yönetim Planı in der Türkei?
Nach dem türkischen Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) regelt der Yönetim Planı unter anderem die Art der Verwaltung, den Zweck und die Art der Nutzung des Hauptgrundstücks sowie Fragen zum Verwalter, Prüfer und weitere Angelegenheiten der Verwaltung.
Das Gesetz behandelt den Yönetim Planı als eine Vereinbarung, die sämtliche Wohnungseigentümer bindet.
Für Käufer, die Immobilien in Alanya erwerben möchten, ist er daher wesentlich mehr als eine einfache Hausordnung.
Warum ist der Yönetim Planı beim Wohnungskauf wichtig?
Bei einer Besichtigung konzentrieren sich Käufer meist auf Lage, Meerblick, Wohnfläche, Etage, Zustand, Pool und Kaufpreis.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird man jedoch gleichzeitig Teil einer bestehenden Verwaltungs- und Eigentümerstruktur.
Die dort geltenden Regeln können die spätere Nutzung und Verwaltung der Immobilie beeinflussen.
Was kann im Yönetim Planı geregelt sein?
Der konkrete Inhalt ist von Objekt zu Objekt unterschiedlich. Der Plan kann beispielsweise Bestimmungen enthalten über:
- die Verwaltungsstruktur der Anlage;
- Zweck und Art der Nutzung;
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen;
- Verwalter und Prüfer;
- Verwaltungsverfahren;
- Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen;
- Regelungen im Zusammenhang mit gemeinschaftlichen Kosten im Rahmen des geltenden Rechts;
- weitere Verwaltungsfragen der Immobilie.
Bindet der Yönetim Planı auch einen neuen Eigentümer?
Ja.
Der Yönetim Planı gilt nicht ausschließlich für die ursprünglichen Eigentümer, die bei seiner Erstellung beteiligt waren.
Nach dem türkischen Wohnungseigentumsrecht binden der Plan und seine Änderungen die Eigentümer und deren Rechtsnachfolger sowie Verwalter und Prüfer.
Wer später eine Wohnung erwirbt, kann bestehende wirksame Regelungen daher nicht allein mit dem Argument ablehnen, den ursprünglichen Plan nicht persönlich unterschrieben zu haben.
Ist der Yönetim Planı ein offizielles Dokument?
Der Yönetim Planı gehört zu den Unterlagen, die mit der Begründung des Wohnungseigentums verbunden sind.
Das Datum des Plans und späterer Änderungen wird im entsprechenden Bereich des Wohnungseigentumsregisters vermerkt; Änderungen werden bei den Gründungsunterlagen aufbewahrt.
Er sollte deshalb nicht mit einer unverbindlichen Mitteilung der Hausverwaltung verwechselt werden.
Ist der Yönetim Planı dasselbe wie ein Eigentümerbeschluss?
Nein.
Der Yönetim Planı bildet einen grundlegenden Rahmen für Verwaltung und Nutzung. Daneben können die Wohnungseigentümer im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen Beschlüsse über die laufende Verwaltung fassen.
Bei einer sorgfältigen Prüfung einer gebrauchten Immobilie können deshalb sowohl der Yönetim Planı als auch relevante aktuelle Eigentümerbeschlüsse wichtig sein.
Kann der Yönetim Planı das Aidat beeinflussen?
Er kann für die Beurteilung der Verwaltungs- und Kostenstruktur relevant sein.
Die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten richtet sich jedoch nicht ausschließlich nach dem Yönetim Planı. Zwingende gesetzliche Vorschriften, die Art der jeweiligen Kosten und gültige Eigentümerbeschlüsse müssen ebenfalls berücksichtigt werden.
Vor dem Kauf sollten deshalb der Plan, die aktuelle Kostenaufstellung und die tatsächliche Höhe des monatlichen Aidat gemeinsam betrachtet werden.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zu Aidat, Hausgeld und laufenden Kosten in der Türkei.
Kann der Yönetim Planı die Nutzung der Gemeinschaftsflächen regeln?
Ja. Regelungen zur Nutzung und Verwaltung können insbesondere bei größeren Wohnanlagen eine wichtige Rolle spielen.
Das betrifft beispielsweise:
- Swimmingpools;
- Gartenanlagen;
- Parkplätze;
- Fitness- und SPA-Bereiche;
- Eingangsbereiche und Flure;
- andere Gemeinschaftseinrichtungen.
Dass eine Einrichtung physisch vorhanden ist, bedeutet nicht automatisch, dass ihre Nutzung völlig frei von Regeln ist.
Warum sollte man den Parkplatz gesondert prüfen?
Die Aussage „Zur Wohnung gehört ein Parkplatz“ sollte bei einem wichtigen Kaufkriterium dokumentarisch geprüft werden.
Je nach Projekt kann es sich um eine Gemeinschaftsfläche, eine zugewiesene Nutzung oder eine andere rechtliche Gestaltung handeln.
Ist ein bestimmter Stellplatz für die Kaufentscheidung wesentlich, sollte seine rechtliche Grundlage vor dem Kauf geklärt werden.
Kann der Yönetim Planı die Nutzung einer Wohnung einschränken?
Der Plan kann Bestimmungen über Zweck und Art der Nutzung enthalten.
Diese müssen jedoch gemeinsam mit den zwingenden Vorschriften des türkischen Rechts und dem rechtlichen Status der jeweiligen Einheit beurteilt werden.
Wer die Wohnung nicht ausschließlich zu gewöhnlichen Wohnzwecken nutzen möchte, sollte diesen Bereich besonders sorgfältig prüfen.
Was gilt, wenn ich die Wohnung vermieten möchte?
Ist die Vermietung Bestandteil der Investitionsstrategie, sollte vor dem Kauf auch der rechtliche und verwaltungsbezogene Rahmen geprüft werden.
Insbesondere langfristige Wohnraumvermietung und kurzfristige touristische Vermietung unterliegen in der Türkei nicht vollständig denselben gesetzlichen Anforderungen.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Vermietung von Immobilien in der Türkei durch ausländische Eigentümer.
Kann der Yönetim Planı geändert werden?
Ja. Ein Verwalter kann den Plan jedoch nicht einfach allein nach Belieben ändern.
Nach der allgemeinen Regel des Artikels 28 des türkischen Wohnungseigentumsgesetzes ist für eine Änderung die Zustimmung von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer erforderlich.
Für sogenannte toplu yapı, also bestimmte größere zusammenhängende Wohnanlagen, bestehen zusätzliche Sonderregelungen.
Eine Änderung des Yönetim Planı kann außerdem zwingende gesetzliche Vorschriften oder besondere gesetzliche Abstimmungserfordernisse nicht einfach außer Kraft setzen.
Was passiert, wenn der Yönetim Planı gegen zwingendes Recht verstößt?
Der Yönetim Planı ist bindend, steht aber nicht über zwingenden gesetzlichen Vorschriften.
Auch die türkische Rechtsprechung stellt klar, dass Bestimmungen des Plans innerhalb des zwingenden gesetzlichen Rahmens beurteilt werden müssen.
Unter den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes bleiben gerichtliche Rechtsbehelfe der Eigentümer bestehen.
Was sollten deutsche Käufer vor dem Kauf prüfen?
- Wie wird die Anlage verwaltet?
- Gibt es besondere Regeln für die Nutzung der Wohnungen?
- Welche Regeln gelten für Gemeinschaftsflächen?
- Wie ist die Parkplatznutzung geregelt?
- Welche Regelungen bestehen zu Verwaltung und Gemeinschaftskosten?
- Gibt es Bestimmungen, die die geplante Nutzung der Wohnung beeinflussen?
- Wurde der ursprüngliche Yönetim Planı später geändert?
- Gibt es aktuelle Eigentümerbeschlüsse mit wesentlichen Auswirkungen?
Yönetim Planı und Tapu: Was ist der Unterschied?
Der türkische Grundbuchnachweis (Tapu) und der Yönetim Planı haben unterschiedliche Funktionen.
Das Tapu dokumentiert Eigentum und grundbuchbezogene Angaben. Der Yönetim Planı regelt dagegen Fragen der Verwaltung und Nutzung innerhalb der Wohnungseigentumsanlage.
Eine Grundbuchprüfung ersetzt daher nicht automatisch die Prüfung des Yönetim Planı.
Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Tapu-Arten in der Türkei.
Gehört der Yönetim Planı zur Due Diligence?
Ja, soweit er für die konkrete Immobilie relevant ist.
Eine Immobilienprüfung sollte sich nicht darauf beschränken, ob ein Tapu vorhanden ist. Je nach Objekt können Grundbuchstatus, Gebäudedokumente, rechtliche Situation und Verwaltungsunterlagen gemeinsam relevant sein.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur rechtlichen Prüfung einer Immobilie in der Türkei und unserer Checkliste für den Immobilienkauf.
Warum ist der Yönetim Planı bei großen Wohnanlagen besonders wichtig?
Große Anlagen mit mehreren Gebäuden, Pools, Gärten, Fitnessbereichen, Sicherheitsdienst, Generatoren und Parkflächen können eine wesentlich komplexere Verwaltungsstruktur haben als ein kleines Mehrfamilienhaus.
Gerade beim Thema Wohnung kaufen Alanya sollte deshalb bei größeren Anlagen nicht nur die Ausstattung, sondern auch die Verwaltungsstruktur berücksichtigt werden.
Zeigt der Yönetim Planı alle laufenden Kosten?
Nein. Der Plan ist keine vollständige Kostenaufstellung.
Aidat, Steuern, Versicherungen, Strom, Wasser, Instandhaltung und andere Eigentumskosten müssen zusätzlich betrachtet werden.
Einen umfassenderen Überblick bietet unser Ratgeber zu den jährlichen Kosten einer Wohnung in Alanya.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Yönetim Planı?
Er ist ein verbindlicher Verwaltungsplan, der wesentliche Fragen zur Verwaltung und Nutzung einer Wohnungseigentumsanlage in der Türkei regelt.
Bindet er auch einen neuen Eigentümer?
Ja. Der Yönetim Planı und wirksame Änderungen binden auch Rechtsnachfolger der Eigentümer.
Muss ich ihn beachten, obwohl ich ihn nicht unterschrieben habe?
Der spätere Erwerb einer Wohnung befreit den Käufer grundsätzlich nicht von den wirksamen Bestimmungen eines bestehenden Yönetim Planı.
Kann der Yönetim Planı geändert werden?
Ja. Nach der allgemeinen gesetzlichen Regel ist dafür eine Mehrheit von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer erforderlich. Für bestimmte Großanlagen und besondere Situationen gelten zusätzliche Vorschriften.
Ist der Yönetim Planı dasselbe wie das Tapu?
Nein. Das Tapu betrifft Eigentum und Grundbuchangaben; der Yönetim Planı betrifft Verwaltung und Nutzung der Anlage.
Sollte ich den Plan vor dem Kauf prüfen?
Ja, insbesondere bei einer Wohnung in einer verwalteten Wohnanlage, wenn die Regelungen die geplante Nutzung oder laufende Kosten beeinflussen können.
Fazit
Beim Kauf einer Wohnung in der Türkei erwerben Sie nicht nur die eigentliche Wohneinheit. Sie treten auch in eine bestehende Wohnungseigentums- und Verwaltungsstruktur ein.
Wer Immobilien in Alanya kaufen möchte, sollte den Yönetim Planı daher besonders bei größeren Wohnanlagen als Bestandteil der Kaufprüfung betrachten.
Vor dem Kauf einer Wohnung in Alanya sollten neben Kaufpreis, Zustand und Tapu auch die Verwaltungsregeln geprüft werden, die nach dem Eigentumsübergang gelten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Bei einer konkreten Immobilie sollten Yönetim Planı, Grundbuchunterlagen, Eigentümerbeschlüsse und die aktuelle Rechtslage geprüft werden.
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