Новые правила оценки недвижимости в Турции: что изменилось для иностранных покупателей

Короткий ответ: в Турции изменились правила оценки недвижимости при инвестициях, связанных с получением турецкого гражданства. Согласно циркуляру TKGM № 2024/2, обновлённому 28 сентября 2026 года, отчёты об оценке, используемые при соответствующих процедурах по законодательству о турецком гражданстве, теперь могут составляться лицензированными SPK оценочными компаниями. Кроме того, в системе предусмотрен выбор оценочной компании либо её назначение автоматическим алгоритмом, а срок использования отчёта об оценке для операций с ТАПУ составляет 12 месяцев.

Для иностранных покупателей, рассматривающих недвижимость в Алании и покупку объекта в рамках инвестиций для получения турецкого гражданства, это важное изменение процедуры.

Что изменилось в правилах оценки недвижимости в Турции?

Главное управление земельного реестра и кадастра Турции (TKGM) 28 сентября 2026 года обновило циркуляр № 2024/2, регулирующий оценку недвижимости при определённых операциях.

Одно из ключевых изменений касается отчётов, используемых при процедурах в рамках законодательства о получении турецкого гражданства.

Согласно обновлённым правилам, такие отчёты могут составляться оценочными организациями, имеющими соответствующую лицензию турецкого Совета по рынкам капитала — SPK.

Обязательно ли теперь заказывать оценку для гражданства только через GEDAŞ?

Нет. Это одно из основных практических изменений новой редакции правил.

Обновлённый циркуляр предусматривает возможность подготовки соответствующих отчётов лицензированными SPK оценочными организациями и больше не ограничивает эту процедуру одной компанией.

Таким образом, для иностранных инвесторов расширяется круг организаций, через которые может проводиться официальная оценка недвижимости.

Можно ли выбрать оценочную компанию?

Обновлённая процедура предусматривает такую возможность. В зависимости от цели и типа заявки оценочная организация может быть выбрана через предусмотренную системой опцию либо определена автоматическим алгоритмом.

Однако возможность выбора оценочной компании не означает, что покупатель или продавец может выбирать стоимость недвижимости.

Оценка должна оставаться независимой и объективной и проводиться в соответствии с действующими правилами и стандартами.

Как подать заявку на оценку недвижимости в Турции?

Заявка на отчёт об оценке подаётся через официальную систему Web Tapu.

Если недвижимость принадлежит физическому лицу, заявку подаёт собственник. Если объект принадлежит юридическому лицу, заявление подаёт физическое лицо, уполномоченное представлять компанию.

Если собственник недвижимости является гражданином Турции, заявка также может быть подана через контактный центр ALO 181.

После завершения процедуры TKGM направляет заявителю информацию о стоимости услуги, сроке оплаты и номере заявки по SMS или электронной почте. До оплаты услуги задание оценочной компании не передаётся.

Сколько действует отчёт об оценке недвижимости в Турции?

Срок использования отчёта об оценке для операций с ТАПУ составляет 12 месяцев.

Если этот срок истёк до завершения соответствующей операции в земельном реестре, необходимо запросить новый отчёт.

Для иностранных покупателей это особенно важно, если сделка затягивается из-за банковских переводов, доверенности, документов из другой страны или процедур, связанных с гражданством.

Нужна ли оценка недвижимости каждому иностранному покупателю?

Нет. Обновление правил не означает автоматического введения обязательного отчёта об оценке при каждой покупке недвижимости иностранцем.

Необходимость отчёта зависит от цели сделки и применимых к ней правовых требований.

Новая редакция особенно важна для сделок, связанных с инвестициями в недвижимость для получения турецкого гражданства.

Подробнее о самой процедуре можно прочитать в нашем руководстве по оценке недвижимости в Турции для иностранных покупателей.

Почему оценка важна при получении гражданства через недвижимость?

Отчёт об оценке определяет рыночную стоимость объекта с использованием независимых профессиональных методов.

При инвестициях в недвижимость, связанных с получением турецкого гражданства, официальная оценка используется в процессе определения стоимости инвестиции.

В обновлённом документе предусмотрено указание двух показателей: рыночной стоимости (Piyasa Değeri) и рыночной стоимости на основе законного использования (Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri).

Для операций Tapu ve Kadastro используется именно рыночная стоимость, а второй показатель приводится в отчёте для информирования заинтересованных сторон.

Чем отличается рыночная стоимость от стоимости законного использования?

Рыночная стоимость — это расчётная сумма, по которой объект мог бы быть продан на дату оценки между информированным покупателем и продавцом в нормальных рыночных условиях.

Стоимость на основе законного использования учитывает разрешения, утверждённый архитектурный проект, строительные нормы и другие требования законодательства.

Разница между этими показателями может иметь особое значение, если фактическое состояние квартиры или виллы не полностью соответствует утверждённому проекту.

Что происходит, если недвижимость не соответствует утверждённому проекту?

Оценщик анализирует не только район, площадь объекта и цены аналогичной недвижимости. Проверяется также юридическое и фактическое состояние объекта.

Если существуют различия между утверждённым архитектурным проектом и фактическим состоянием недвижимости, соответствующие несоответствия должны быть отражены в отчёте.

При наличии определённых рисков, препятствующих надёжной оценке, например неясных границ самостоятельного объекта или определённых официальных решений, оценщик в некоторых случаях может не определить стоимость.

Поэтому для иностранного покупателя отчёт может быть полезен не только как документ о цене объекта, но и как источник информации о проблемах, требующих дополнительной проверки.

Подробнее о проверке объекта перед покупкой читайте в нашем руководстве по юридической проверке недвижимости в Турции.

Как оценивается строящаяся недвижимость?

Обновлённые правила также устанавливают требования к оценке незавершённых объектов, на которые оформлено kat irtifakı.

При определении рыночной стоимости строящегося объекта учитывается текущая стоимость сопоставимых завершённых проектов, а также риски, связанные с завершением строительства.

В отчёте должна быть отражена текущая стадия строительства.

Если незавершённый объект фактически заброшен или существует существенный риск того, что строительство не будет продолжено, оценщик может не определять его стоимость.

Покупателям строящейся недвижимости будет также полезно наше руководство по покупке недвижимости на стадии строительства в Алании.

Гарантирует ли отчёт об оценке юридическую безопасность недвижимости?

Нет. Отчёт об оценке и полная юридическая проверка недвижимости выполняют разные задачи.

Оценка определяет стоимость объекта и рассматривает определённые юридические и фактические характеристики, но не заменяет комплексную проверку права собственности, ипотеки, обременений, записей в реестре, разрешений, договорных обязательств и других возможных рисков.

Поэтому высокая оценочная стоимость сама по себе не означает, что недвижимость полностью свободна от юридических проблем.

Что новые правила означают для покупателей недвижимости в Алании?

Алания является одним из наиболее заметных рынков Турции для иностранных покупателей. Поэтому изменение процедуры особенно актуально для инвесторов, которые рассматривают недвижимость в Алании для получения турецкого гражданства.

Новая система расширяет выбор лицензированных оценочных организаций и делает процедуру менее зависимой от одной конкретной компании.

При этом возможность выбрать оценочную организацию не даёт возможности определять результат оценки.

Если вы планируете купить квартиру в Алании или другую недвижимость, важно заранее определить цель сделки и понять, какие процедуры будут применяться именно к вашей покупке.

Полный процесс покупки описан в нашем руководстве по покупке недвижимости в Алании для иностранных покупателей.

Изменился ли размер инвестиций для получения турецкого гражданства?

Нет. Обновление от сентября 2026 года, рассматриваемое в этой статье, касается правил оценки недвижимости и организаций, которые могут составлять соответствующие отчёты.

Само по себе это изменение не меняет установленный законодательством размер инвестиций в недвижимость, необходимый для получения турецкого гражданства.

Что проверить перед заказом оценки?

• Определить, требуется ли отчёт об оценке для конкретной сделки.
• Заранее уточнить, связана ли покупка с процедурой получения турецкого гражданства.
• Проверить данные ТАПУ и утверждённого проекта недвижимости.
• Подавать заявку через предусмотренную официальную систему.
• Проверить наличие необходимой лицензии SPK у оценочной компании.
• Учитывать 12-месячный срок использования отчёта для операций в земельном реестре.
• Не заменять отчётом об оценке полноценную юридическую проверку объекта.

Часто задаваемые вопросы

Кто может проводить оценку недвижимости для турецкого гражданства?

Согласно обновлённому циркуляру TKGM № 2024/2, соответствующие отчёты могут составляться лицензированными SPK оценочными организациями.

Обязательно ли теперь использовать GEDAŞ?

Нет. Обновлённые правила не ограничивают соответствующие отчёты исключительно GEDAŞ.

Можно ли выбрать оценочную компанию?

В зависимости от цели и типа заявки обновлённая процедура предусматривает выбор соответствующей оценочной организации либо её определение автоматическим алгоритмом.

Сколько действует оценка недвижимости для ТАПУ?

Срок использования отчёта для операций с ТАПУ составляет 12 месяцев. После истечения этого срока перед соответствующей операцией необходимо запросить новый отчёт.

Где подаётся заявка на оценку?

Заявка подаётся через Web Tapu. Если собственник является гражданином Турции, также предусмотрена возможность обращения через ALO 181.

Какая стоимость учитывается при операции с ТАПУ?

Согласно обновлённым правилам, в процедурах земельного реестра и кадастра используется рыночная стоимость (Piyasa Değeri).

Можно ли повлиять на стоимость, выбрав оценочную компанию?

Нет. Оценка должна проводиться независимо и объективно в соответствии с применимыми стандартами и законодательством.

Изменился ли порог инвестиций для гражданства?

Нет. Рассматриваемое изменение касается процедуры оценки и оценочных организаций и само по себе не изменяет установленный размер инвестиций.

Итог

Обновление TKGM от 28 сентября 2026 года существенно меняет процедуру оценки недвижимости при инвестициях, связанных с получением турецкого гражданства.

Соответствующие отчёты теперь могут составляться лицензированными SPK оценочными организациями. Одновременно обновлённая процедура предусматривает механизм выбора оценочной компании и устанавливает 12-месячный срок использования отчётов для операций с ТАПУ.

Для иностранных инвесторов, рассматривающих недвижимость в Алании или планирующих купить недвижимость в Алании для получения гражданства, это делает понимание процедуры оценки ещё более важной частью подготовки к сделке.

Обновлено: 29 сентября 2026 года. Материал подготовлен на основании циркуляра TKGM № 2024/2 в редакции от 28 сентября 2026 года. Перед сделкой необходимо проверить актуальные требования и особенности конкретного объекта недвижимости.