Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Değerleme Raporunda Yeni Dönem: 2026’da Ne Değişti?

Kısa cevap: Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık işlemlerinde kullanılan değerleme raporlarına ilişkin önemli bir değişiklik yapıldı. 28 Eylül 2026 tarihinde güncellenen TKGM 2024/2 sayılı Genelgeye göre, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında yapılacak tespitlerde kullanılacak değerleme raporları artık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı herhangi bir yetkili değerleme kuruluşu tarafından hazırlanabilecek. Ayrıca başvuru sırasında değerleme kuruluşu tercihli veya otomatik algoritma üzerinden seçilebilecek ve tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 ay olacak.

Gayrimenkul Değerleme Raporunda 2026'da Ne Değişti?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yabancıların taşınmaz edinimlerinde ve bazı işlemlerde kullanılacak değerleme raporlarını düzenleyen 2024/2 sayılı Genelgeyi 28 Eylül 2026 tarihinde güncelledi.

Değişikliğin yabancı yatırımcılar açısından en önemli bölümü, Türk vatandaşlığı amacıyla gerçekleştirilen gayrimenkul işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının hangi kuruluş tarafından hazırlanabileceğine ilişkin düzenlemedir.

Yeni düzenlemeye göre vatandaşlık mevzuatı kapsamında yapılacak tespitlerde kullanılacak değerleme raporları SPK lisanslı herhangi bir yetkili değerleme kuruluşu tarafından düzenlenebilecek.

Vatandaşlık İçin Değerleme Raporunu Artık Sadece GEDAŞ mı Hazırlayacak?

Hayır. Yeni düzenlemenin en önemli sonuçlarından biri budur.

Güncellenen TKGM Genelgesinde, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca yapılacak tespitlerde kullanılacak değerleme raporlarının SPK lisanslı herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenebileceği açıkça belirtiliyor.

Dolayısıyla vatandaşlık amaçlı gayrimenkul değerleme sürecinde tek bir değerleme kuruluşuyla sınırlı yapı yerine daha geniş bir yetkili kuruluş sistemi uygulanabilecek.

Değerleme Şirketini Taşınmaz Sahibi Seçebilecek mi?

Evet, güncellenen düzenleme değerleme kuruluşunun tercihli veya otomatik algoritma üzerinden seçilebilmesine imkân veriyor.

Başvurunun amacı ve sistemdeki uygun başvuru seçeneğine göre istenilen değerleme kuruluşu tercihli olarak seçilebilecek veya kuruluş otomatik algoritma üzerinden belirlenebilecek.

Ancak değerleme kuruluşunun seçilebilmesi, taşınmazın değerinin alıcı veya satıcı tarafından belirlenebileceği anlamına gelmez. Değerleme kuruluşu ve uzmanları bağımsız ve tarafsız şekilde, ilgili mevzuat ve değerleme standartlarına göre rapor hazırlamak zorundadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Başvurusu Nasıl Yapılır?

Değerleme raporu başvuruları Web Tapu sistemi üzerinden yapılır.

Gerçek kişilere ait taşınmazlarda başvuruyu taşınmaz maliki; tüzel kişilere ait taşınmazlarda ise tüzel kişiliği temsile yetkili gerçek kişi yapar.

Taşınmaz maliki Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı ise ALO 181 Çağrı Merkezi üzerinden de başvuru yapılabilir.

Başvuru prosedürü tamamlandıktan sonra TKGM tarafından başvuru sahibine değerleme hizmet bedeli, ödeme süresi ve talep numarası SMS veya e-posta yoluyla bildirilir. Hizmet bedeli ödenmeden değerleme kuruluşuna iş ataması yapılmaz.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Kaç Ay Geçerli?

Tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporunun kullanım süresi 12 aydır.

Bu süre dolduğunda tapu işlemi henüz tamamlanmamışsa sistem üzerinden yeni bir değerleme raporu talep edilmesi gerekir.

Özellikle vatandaşlık işlemi, banka transferi, vekâletname veya farklı ülkelerden belge temini gibi nedenlerle süreci uzayabilecek yabancı yatırımcıların bu 12 aylık süreyi dikkate almaları gerekir.

Her Yabancı Gayrimenkul Alıcısı Değerleme Raporu Almak Zorunda mı?

Hayır. Yeni düzenleme, Türkiye'de yabancıların yaptığı her gayrimenkul alımında otomatik olarak değerleme raporu zorunluluğu getirildiği anlamına gelmez.

Değerleme raporunun gerekli olup olmadığı işlemin niteliğine, amacına ve ilgili mevzuata göre belirlenir. Güncel değişiklik özellikle gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kapsamında yapılacak tespitler açısından önemlidir.

Değerleme sürecinin genel işleyişini öğrenmek için Türkiye'de yabancılar için gayrimenkul değerleme raporu rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Vatandaşlık Başvurusunda Değerleme Raporu Neden Önemli?

Değerleme raporu, taşınmazın bağımsız ve profesyonel yöntemlerle belirlenen piyasa değerini ortaya koyar. Vatandaşlık amacıyla yapılan gayrimenkul yatırımlarında bu değer, yatırımın resmi olarak değerlendirilmesinde önemli unsurlardan biridir.

Güncellenen Genelgeye göre taşınmazın Piyasa Değeri ile Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri raporun değerleme sonucu bölümünde gösterilir.

Tapu ve Kadastro işlemlerinde esas alınan değer Piyasa Değeridir. Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri ise ilgilileri bilgilendirmek amacıyla raporda ayrıca gösterilir.

Piyasa Değeri ile Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri Arasındaki Fark Nedir?

Piyasa Değeri, taşınmazın değerleme tarihinde bilgili ve istekli bir alıcı ile bilgili ve istekli bir satıcı arasında normal piyasa koşullarında el değiştirebileceği tahmini değeri ifade eder.

Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri ise taşınmazın ruhsat, onaylı proje, imar mevzuatı ve diğer yasal gerekliliklere uygun bölümleri dikkate alınarak belirlenen değerdir.

Bu ayrım özellikle dairenin veya villanın mevcut fiziki durumu ile belediye ve tapudaki onaylı projesi arasında farklılık bulunması halinde önem kazanabilir.

Taşınmaz Onaylı Mimari Projeye Uymuyorsa Ne Olur?

Değerleme uzmanı yalnızca taşınmazın konumu, büyüklüğü ve bölgedeki emsal satış fiyatlarını incelemez. Taşınmazın yasal ve fiili durumunu da değerlendirir.

Onaylı mimari proje ile mevcut durum arasında farklılık varsa bu uyumsuzlukların değerleme raporunda gösterilmesi gerekir.

Bağımsız bölüm sınırlarının belirsiz olması veya değer takdirine engel olabilecek resmi karar ve yasal tespitlerin bulunması gibi bazı durumlarda piyasa değeri veya yasal kullanıma esas piyasa değeri belirlenmeyebilir.

Bu nedenle yabancı alıcı açısından değerleme raporu yalnızca “bu daire kaç para eder?” sorusuna cevap veren bir belge değildir. Taşınmazın teknik ve hukuki durumuyla ilgili önemli sorunların ortaya çıkmasına da yardımcı olabilir.

Satın alma öncesindeki diğer kontroller için Türkiye'de gayrimenkul satın almadan önce yapılması gereken hukuki kontroller rehberimizi okuyabilirsiniz.

İnşaat Halindeki Gayrimenkuller Nasıl Değerleniyor?

Güncellenen Genelge, kat irtifakı kurulmuş ancak inşaatı henüz tamamlanmamış taşınmazlar için de ayrıntılı kurallar içeriyor.

İnşaat halindeki bir taşınmazın piyasa değeri hesaplanırken konum ve özellik açısından benzer tamamlanmış projelerin güncel değerleri ile inşaatın tamamlanmasına ilişkin tespit edilebilen riskler dikkate alınır.

Natamam yapının metruk olması veya inşaatın devam etmeme riskinin bulunması gibi durumlarda değerleme uzmanı değer takdir etmeyebilir.

Alanya'da yapım aşamasındaki projelerden gayrimenkul almayı planlayanlar için bu konu özellikle önemlidir. Ayrıntılı bilgi için Alanya'da projeden gayrimenkul satın alma rehberimize bakabilirsiniz.

Değerleme Raporu Gayrimenkulün Sorunsuz Olduğunu Garanti Eder mi?

Hayır. Değerleme raporu ile kapsamlı hukuki inceleme aynı şey değildir.

Değerleme raporu taşınmazın değerini ve değerlemeye etki eden belirli hukuki ve fiziki özellikleri inceler. Ancak mülkiyet durumu, ipotekler, hacizler, şerhler, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükler ve diğer tüm hukuki risklerin kapsamlı şekilde araştırılmasının yerine geçmez.

Bu nedenle yüksek bir ekspertiz değeri, taşınmazın hukuken tamamen sorunsuz olduğu anlamına gelmez.

Yeni Düzenleme Alanya'da Gayrimenkul Alacak Yabancılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Alanya, yabancı yatırımcıların yoğun olduğu Türkiye'nin önemli gayrimenkul pazarlarından biridir. Bu nedenle vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilen taşınmaz işlemlerindeki değerleme değişikliği Alanya piyasasını da doğrudan ilgilendiriyor.

Yeni sistem, vatandaşlık amacıyla gayrimenkul alan yatırımcıların değerleme raporu sürecinde daha geniş bir yetkili kuruluş seçeneğine sahip olmasını sağlıyor.

Bununla birlikte alıcının veya satıcının değerleme kuruluşunu tercih edebilmesi, raporda çıkacak değeri belirleyebilmesi anlamına gelmez. Değerleme bağımsız ve mevzuata uygun şekilde yapılmak zorundadır.

Türkiye'deki satın alma sürecinin tamamını görmek için yabancılar için Alanya'da gayrimenkul satın alma rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Yeni Düzenleme Vatandaşlık İçin Gerekli Yatırım Tutarını Değiştiriyor mu?

Hayır. 28 Eylül 2026 tarihli güncellemenin konusu gayrimenkul değerleme süreci ve değerleme kuruluşlarına ilişkin usul ve esaslardır.

Bu değişiklik kendi başına Türk vatandaşlığı için gerekli gayrimenkul yatırım tutarını değiştirmemektedir.

Bu nedenle yatırımcıların “değerleme raporu kuralları” ile “vatandaşlık için gerekli yatırım şartlarını” birbirinden ayrı değerlendirmeleri gerekir.

Değerleme Raporu Talep Etmeden Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

• İşlem için değerleme raporunun gerekli olup olmadığını belirleyin.
• Alımın Türk vatandaşlığı amacı taşıyıp taşımadığını baştan netleştirin.
• Taşınmazın tapu ve onaylı proje bilgilerini kontrol edin.
• Değerleme başvurusunu resmi sistem üzerinden gerçekleştirin.
• Seçilecek kuruluşun gerekli SPK yetkisine sahip olduğundan emin olun.
• Tapu işlemlerinde kullanılacak raporların 12 aylık kullanım süresini dikkate alın.
• Değerleme raporunu hukuki incelemenin yerine koymayın.

Sık Sorulan Sorular

Vatandaşlık için gayrimenkul değerleme raporunu kim hazırlayabilir?

Güncellenen TKGM 2024/2 sayılı Genelgeye göre Türk vatandaşlığı mevzuatı kapsamında yapılacak tespitlerde kullanılacak değerleme raporları SPK lisanslı herhangi bir yetkili değerleme kuruluşu tarafından hazırlanabilir.

Vatandaşlık için GEDAŞ ekspertiz raporu zorunluluğu devam ediyor mu?

Güncellenen düzenlemeye göre vatandaşlık işlemlerinde kullanılacak değerleme raporları yalnızca GEDAŞ ile sınırlandırılmamıştır; SPK lisanslı herhangi bir uygun değerleme kuruluşu tarafından hazırlanabilir.

Değerleme şirketini seçebilir miyim?

Güncel düzenleme, başvurunun amacı ve uygun başvuru seçeneğine göre değerleme kuruluşunun tercihli veya otomatik algoritma üzerinden seçilebilmesine imkân vermektedir.

Ekspertiz raporu kaç ay geçerli?

Tapu işlemlerinde kullanılacak değerleme raporlarının kullanım süresi 12 aydır. Süre dolduğunda tapu işleminden önce yeni rapor talep edilmesi gerekir.

Değerleme raporu başvurusu nereden yapılır?

Başvuru Web Tapu sistemi üzerinden yapılır. Taşınmaz maliki Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıysa ALO 181 üzerinden de başvuru yapılabilir.

Tapuda hangi ekspertiz değeri esas alınır?

Güncel Genelgeye göre Tapu ve Kadastro işlemlerinde taşınmazın Piyasa Değeri esas alınır. Yasal Kullanıma Esas Piyasa Değeri ise ilgilileri bilgilendirmek amacıyla raporda gösterilir.

Yeni düzenleme vatandaşlık yatırım tutarını değiştirdi mi?

Hayır. Bu düzenleme değerleme raporlarının hazırlanması ve değerleme sürecine ilişkin usul ve esasları değiştiriyor; kendi başına vatandaşlık için gerekli yatırım tutarını değiştirmiyor.

Sonuç

28 Eylül 2026 tarihinde güncellenen TKGM düzenlemesi, gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı işlemlerindeki değerleme sürecinde önemli bir değişiklik getiriyor. Vatandaşlık tespitlerinde kullanılacak raporlar artık SPK lisanslı herhangi bir uygun değerleme kuruluşu tarafından hazırlanabilecek.

Ayrıca değerleme kuruluşunun tercihli veya otomatik algoritma üzerinden seçilebilmesi ve tapu işlemlerinde kullanılacak raporlar için 12 aylık kullanım süresinin belirlenmesi, sürecin yabancı yatırımcı açısından bilinmesi gereken diğer önemli noktalarıdır.

Son güncelleme: 29 Eylül 2026. Bu içerik, 28 Eylül 2026 tarihinde güncellenen TKGM 2024/2 sayılı Genelge esas alınarak hazırlanmıştır. İşlem öncesinde güncel mevzuat ve taşınmaza özel koşullar ayrıca kontrol edilmelidir.