Was passiert mit Ihrer Immobilie in der Türkei im Todesfall? Erbschaftsratgeber für Ausländer 2026

Was passiert mit einer Immobilie in der Türkei, wenn ein ausländischer Eigentümer verstirbt?

Der Kauf einer Immobilie in der Türkei ist für viele internationale Käufer eine langfristige Entscheidung. Eine Wohnung oder Villa ist häufig nicht nur ein Feriendomizil oder eine Investition, sondern auch ein Vermögenswert, der später an Ehepartner, Kinder oder andere Familienangehörige weitergegeben werden soll.

Daraus ergibt sich eine wichtige Frage:

Was passiert mit meiner Immobilie in der Türkei, wenn ich sterbe?

Grundsätzlich verschwindet eine Immobilie nach dem Tod eines ausländischen Eigentümers nicht und fällt auch nicht automatisch an den Staat. Sie kann auf die gesetzlichen Erben übergehen. Dafür müssen jedoch die erforderlichen erbrechtlichen Verfahren durchgeführt und die neuen Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Bei ausländischen Eigentümern können türkisches Erbrecht, internationale Dokumente und die gesetzlichen Regeln über den Immobilienerwerb durch Ausländer gleichzeitig eine Rolle spielen.

Können Ausländer Immobilien in der Türkei erben?

Ja. Ausländische Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in der Türkei erben.

Bei einem Nachlass mit ausländischem Eigentümer oder ausländischen Erben können jedoch zusätzliche Dokumente und rechtliche Schritte erforderlich sein.

Bei Immobilien, die sich in der Türkei befinden, spielt das türkische Recht eine wichtige Rolle. Zusätzlich müssen die allgemeinen Vorschriften berücksichtigt werden, die für den Immobilienbesitz ausländischer Staatsangehöriger gelten.

Wer kann die Immobilie erben?

Wer als Erbe gilt, hängt von der familiären und rechtlichen Situation des verstorbenen Eigentümers ab.

Mögliche Erben sind beispielsweise:

• Der überlebende Ehepartner
• Kinder
• Weitere Nachkommen
• Eltern oder andere Verwandte in bestimmten Fällen
• Personen, die in einem wirksamen Testament berücksichtigt wurden

Es sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass ausschließlich die Regeln des Heimatlandes des Eigentümers gelten.

Wenn türkische Immobilien betroffen sind, sollte professionell geklärt werden, wer rechtlich als Erbe anerkannt wird und welche Erbquote besteht.

Wird die Immobilie automatisch auf die Kinder übertragen?

Nein. Das Grundbuch wird nach dem Tod des Eigentümers nicht automatisch auf die Kinder oder andere Erben umgeschrieben.

Zunächst muss festgestellt werden, wer rechtlich erbberechtigt ist. Anschließend müssen die erforderlichen Erbschaftsverfahren abgeschlossen werden.

Erst danach kann die Eigentumsregistrierung im Grundbuch geändert werden.

Das gesetzliche Erbrecht und die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch sind zwei verschiedene Schritte.

Welche Unterlagen können erforderlich sein?

Die benötigten Unterlagen hängen unter anderem von der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen, dem Land des Todesfalls und der Situation der Erben ab.

Häufig können folgende Dokumente erforderlich sein:

• Sterbeurkunde
• Reisepässe oder Ausweisdokumente der Erben
• Nachweise über familiäre Beziehungen
• Erbschein oder vergleichbare Erbnachweise
• Grundbuchinformationen der Immobilie
• Türkische Steuernummern, sofern erforderlich
• Amtliche Übersetzungen
• Apostille oder konsularische Beglaubigung, falls erforderlich

Ausländische Dokumente müssen die Voraussetzungen erfüllen, damit sie von türkischen Behörden anerkannt werden.

Wenn Sie sich noch in der Kaufphase befinden, lesen Sie auch unseren Ratgeber zu den erforderlichen Dokumenten für den Immobilienkauf in der Türkei.

Was ist ein Erbschein?

Ein Erbschein beziehungsweise ein vergleichbarer Erbnachweis ist eines der wichtigsten Dokumente im Erbschaftsverfahren.

Er weist aus, wer die rechtmäßigen Erben sind und welche Erbanteile ihnen zustehen.

Bei ausländischen Beteiligten kann die Anerkennung oder Ausstellung entsprechender Dokumente zusätzliche rechtliche Schritte erfordern.

Wie wird die Immobilie im Grundbuch auf die Erben übertragen?

Nachdem die Erben und ihre Anteile festgestellt sowie die erforderlichen steuerlichen und administrativen Schritte erledigt wurden, kann die Umschreibung beim zuständigen Grundbuchamt erfolgen.

Die neuen Eigentumsanteile werden anschließend im Grundbuch eingetragen.

Wenn mehrere Kinder erben, können sie entsprechend ihrer Erbanteile gemeinsam Eigentümer der Immobilie werden.

Danach können die Erben beispielsweise:

• Die Immobilie gemeinsam behalten
• Anteile untereinander übertragen oder erwerben
• Die Immobilie selbst nutzen
• Sie vermieten
• Sie verkaufen

Wenn ein Verkauf geplant ist, finden Sie weitere Informationen in unserem Ratgeber zum Verkauf einer Immobilie in Alanya als Ausländer.

Gibt es in der Türkei Erbschaftsteuer?

Eine Erbschaft von Immobilien in der Türkei kann steuerliche und deklaratorische Pflichten auslösen.

Die Steuer wird nicht einfach als fester Prozentsatz des Immobilienwertes berechnet. Unter anderem können der steuerliche Wert, der Erbanteil, Freibeträge und die jeweils geltenden Steuersätze eine Rolle spielen.

Da sich Freibeträge und steuerliche Regelungen ändern können, sollte die konkrete Berechnung zum Zeitpunkt des Erbfalls erfolgen.

Einen Überblick über allgemeine Immobilienkosten finden Sie in unserem Ratgeber zu Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Alanya.

Darf ein ausländischer Erbe die Immobilie behalten?

In vielen Fällen ja.

Allerdings gelten für ausländische Staatsangehörige bestimmte gesetzliche Einschränkungen beim Immobilienerwerb in der Türkei. Diese können auch bei einem Erwerb durch Erbschaft relevant sein.

Unter anderem können folgende Faktoren eine Rolle spielen:

• Staatsangehörigkeit des Erben
• Lage der Immobilie
• Art und Größe der Immobilie
• Mögliche besondere Erwerbsbeschränkungen in bestimmten Gebieten

Was passiert bei mehreren Erben?

Eine Immobilie kann von mehreren Personen gemeinsam geerbt werden.

In diesem Fall können die Erben entsprechend ihren Erbquoten Miteigentümer werden.

Solange sich die Familie über Nutzung oder Verwaltung einig ist, kann dies problemlos funktionieren.

Schwierigkeiten können entstehen, wenn beispielsweise ein Erbe verkaufen möchte und ein anderer die Immobilie behalten will.

Können die Erben die Immobilie verkaufen?

Ja. Nachdem das Erbschaftsverfahren abgeschlossen und die Eigentumsrechte ordnungsgemäß eingetragen wurden, kann die Immobilie grundsätzlich verkauft werden.

Bei mehreren Eigentümern müssen die jeweiligen Eigentumsanteile berücksichtigt werden.

Weitere praktische Informationen für Eigentümer finden Sie in unserem Ratgeber für die Zeit nach dem Immobilienkauf in der Türkei.

Was passiert, wenn die Erben außerhalb der Türkei leben?

Erben, die im Ausland leben, müssen nicht zwingend für jeden einzelnen Schritt persönlich in die Türkei reisen.

Je nach Verfahren können bestimmte Angelegenheiten mit einer ordnungsgemäß erstellten Vollmacht durch einen Rechtsanwalt oder einen anderen Bevollmächtigten erledigt werden.

Je nach Ausstellungsland können Übersetzung, notarielle Beglaubigung, Apostille oder konsularische Schritte erforderlich sein.

Sollten ausländische Eigentümer ein Testament erstellen?

Ein Testament kann insbesondere für Personen sinnvoll sein, die Vermögen in mehreren Ländern oder eine komplexere familiäre Struktur haben.

Allerdings bedeutet eine testamentarische Verfügung nicht automatisch, dass sämtliche gesetzlichen Erbrechte anderer Personen entfallen.

Bei grenzüberschreitenden Nachlässen sollte deshalb eine Beratung durch einen im türkischen und internationalen Erbrecht erfahrenen Rechtsanwalt erfolgen.

Sollte man die Immobilie direkt auf den Namen der Kinder kaufen?

Manche Familien überlegen, die Immobilie bereits beim Kauf auf den Namen eines Kindes oder eines anderen Familienmitglieds einzutragen.

Dies ist jedoch keine automatische Lösung für spätere Erbschaftsfragen.

Die Eigentumsstruktur kann rechtliche, steuerliche und familiäre Folgen haben und sollte deshalb vor dem Kauf sorgfältig geplant werden.

Wenn Sie derzeit einen Immobilienkauf planen, lesen Sie unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Alanya für ausländische Käufer.

Erbschaftsplanung für ausländische Immobilienbesitzer in Alanya

Viele internationale Eigentümer in Alanya leben nur einen Teil des Jahres in der Türkei.

Deshalb ist es sinnvoll, grundlegende Informationen für Familienmitglieder leicht zugänglich aufzubewahren.

• Grundbuch- und Kaufunterlagen
• Adresse und Grundbuchdaten der Immobilie
• Informationen über laufende Zahlungen
• Hausgeld, Steuern oder sonstige Verpflichtungen
• Kontaktdaten einer vertrauenswürdigen Person in der Türkei

Häufige Fehler, die vermieden werden sollten

• Davon auszugehen, dass das Erbrecht genauso funktioniert wie im Heimatland
• Unvollständige oder nicht anerkannte ausländische Dokumente zu verwenden
• Das Erbschaftsverfahren über Jahre aufzuschieben
• Zu glauben, das Grundbuch werde automatisch geändert
• Steuerliche und kommunale Verpflichtungen zu ignorieren
• Fehlerhafte Vollmachten zu verwenden
• Die Immobilie verkaufen zu wollen, bevor die Erbregistrierung abgeschlossen ist

Häufig gestellte Fragen

Können meine Kinder meine Wohnung in der Türkei erben?

Grundsätzlich ja, sofern die geltenden erbrechtlichen und immobilienrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Fällt die Immobilie an den Staat, wenn ein ausländischer Eigentümer stirbt?

Nicht allein deshalb, weil der Eigentümer Ausländer ist. Die Immobilie kann nach Abschluss der erforderlichen Verfahren auf die berechtigten Erben übergehen.

Müssen die Erben in die Türkei reisen?

Nicht unbedingt für jeden Schritt. Bestimmte Verfahren können je nach Fall auch über einen Bevollmächtigten durchgeführt werden.

Können mehrere Kinder eine Wohnung gemeinsam erben?

Ja. Mehrere Erben können Eigentumsanteile an derselben Immobilie erhalten.

Kann eine geerbte Immobilie verkauft werden?

Grundsätzlich ja, sobald das Erbrecht festgestellt und die erforderliche Grundbucheintragung abgeschlossen wurde.

Fazit

Der Besitz einer Immobilie in der Türkei ist eine langfristige Vermögensentscheidung. Deshalb sollte auch das Thema Erbschaft Teil der Planung sein.

Für die meisten ausländischen Eigentümer besteht kein Grund zur Sorge: Immobilien in der Türkei können grundsätzlich auf berechtigte Erben übergehen. Entscheidend ist, dass die Erben korrekt festgestellt, die Unterlagen vollständig vorbereitet und die Grundbuchverfahren ordnungsgemäß durchgeführt werden.

M² Real Estate unterstützt internationale Käufer und Eigentümer bei Immobilienangelegenheiten in Alanya und kann bei Bedarf die Zusammenarbeit mit spezialisierten Rechtsberatern koordinieren.

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Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung dar.