Neues sicheres Zahlungssystem beim Immobilienkauf in der Türkei: Was ändert sich ab 1. Dezember 2026?

Kurz gesagt: In der Türkei soll bei Immobilienverkäufen ab dem 1. Dezember 2026 ein verpflichtendes sicheres Zahlungssystem – auf Türkisch Güvenli Ödeme Sistemi – eingesetzt werden. Das türkische Handelsministerium gab am 28. September 2026 bekannt, dass der zuvor auf den 1. Oktober festgelegte Starttermin erneut verschoben werden soll. Ziel ist es, die Zahlung des Kaufpreises und die Übertragung des Immobilieneigentums möglichst gleichzeitig und sicher abzuwickeln.

Für ausländische Käufer, die Immobilien in Alanya erwerben oder eine Wohnung in Alanya kaufen möchten, ist die Neuerung besonders relevant. Internationale Überweisungen, Fremdwährungen, türkische Bankkonten und die Grundbuchübertragung müssen künftig noch genauer miteinander koordiniert werden.

Was ist das sichere Zahlungssystem für Immobilien in der Türkei?

Das Güvenli Ödeme Sistemi ist ein neues Zahlungsmodell für Immobilienverkäufe in der Türkei. Es soll verhindern, dass Käufer den vollständigen Kaufpreis überweisen müssen, ohne dass die Eigentumsübertragung abgesichert ist, oder dass Verkäufer die Immobilie übertragen, bevor die Zahlung gesichert ist.

Das Grundprinzip lautet daher:

Kaufpreis und Eigentumsübertragung sollen miteinander verknüpft und möglichst synchron abgewickelt werden.

Damit soll eines der sensibelsten Probleme beim Immobilienkauf entschärft werden: Wer erfüllt seine Verpflichtung zuerst – der Käufer mit der Zahlung oder der Verkäufer mit der Übertragung des Eigentums?

Ab wann wird das sichere Zahlungssystem verpflichtend?

Der Zeitplan wurde 2026 mehrfach angepasst.

Nach der Erklärung des türkischen Handelsministeriums vom 28. September 2026 soll der verpflichtende Start durch eine entsprechende Änderung der Verordnung auf den 1. Dezember 2026 festgelegt werden.

Die technische Integration zwischen der türkischen Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, kurz TKGM, und den Banken ist weiterhin im Aufbau. Nach Fertigstellung der Bankinfrastruktur ist zunächst eine Pilotphase vorgesehen.

Warum führt die Türkei das neue Zahlungssystem ein?

Bei Immobiliengeschäften werden häufig hohe Beträge übertragen. Insbesondere Barzahlungen oder Überweisungen, die unabhängig von der Eigentumsübertragung erfolgen, können erhebliche Risiken verursachen.

Das neue System soll insbesondere Betrugs- und Fälschungsrisiken reduzieren, hohe Bargeldzahlungen vermeiden, den Geldtransfer nachvollziehbarer machen, nicht registrierte Zahlungen reduzieren und Streitigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer vermeiden.

Für internationale Käufer ist dies besonders relevant, da bei einem Immobilienkauf in der Türkei häufig Geld aus Deutschland oder einem anderen Land auf ein türkisches Konto überwiesen wird.

Wie funktioniert das Güvenli Ödeme Sistemi?

Das zentrale Prinzip besteht darin, den Kaufpreis nicht mehr völlig unabhängig vom Eigentumsübergang zu behandeln.

Nach den aktuellen Angaben arbeitet die türkische Grundbuchbehörde TKGM an einer technischen Infrastruktur, über die Daten mit den beteiligten Banken ausgetauscht werden können. Parallel dazu bauen die Banken ihre eigenen technischen Systeme auf.

Der konkrete Ablauf bei den einzelnen Banken ist zum aktuellen Stand noch nicht in allen Details endgültig festgelegt.

Deshalb sollten Käufer bei Darstellungen im Internet vorsichtig sein, die bereits einen vollständig feststehenden Schritt-für-Schritt-Ablauf versprechen. Vor dem verpflichtenden Start können sich operative Details noch ändern.

Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie künftig bezahlt?

Wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise durch Bargeld, Überweisung oder elektronischen Geldtransfer gezahlt wird, sieht die neue Regelung vor, dass die betreffende Zahlung über das sichere Zahlungssystem abgewickelt wird.

Die entscheidende Veränderung besteht darin, dass der Kaufpreis nicht einfach unabhängig vom Grundbuchvorgang an den Verkäufer überwiesen werden soll. Zahlung und Eigentumsübertragung sollen enger miteinander verbunden werden.

Ausländische Käufer sollten deshalb frühzeitig klären, von welchem Konto das Geld kommt, bei welcher türkischen Bank die Transaktion abgewickelt wird und welche Unterlagen erforderlich sind.

Mehr zu Banküberweisung, Devisenumtausch und den Besonderheiten für internationale Käufer erfahren Sie in unserem Ratgeber Wie Ausländer eine Immobilie in der Türkei bezahlen.

Müssen Käufer aus Deutschland ein türkisches Bankkonto haben?

Zum Stand vom 28. September 2026 sind noch nicht alle operativen Details des Systems abschließend veröffentlicht.

Deshalb wäre es derzeit zu früh, pauschal zu behaupten, dass für jeden ausländischen Käufer zwingend ein bestimmter Kontotyp oder eine bestimmte türkische Bank erforderlich sein wird.

In der Praxis kann ein türkisches Bankkonto bei einem Immobilienkauf jedoch für zahlreiche Vorgänge hilfreich sein.

Wer noch kein Konto besitzt, findet weitere Informationen in unserem Ratgeber zum Eröffnen eines türkischen Bankkontos für Ausländer.

Was bedeutet das neue Zahlungssystem für deutsche Käufer?

Für Käufer aus Deutschland wird vor allem die zeitliche Planung wichtiger.

Bei einem Kauf können größere Euro-Beträge von einem deutschen Konto in die Türkei überwiesen werden. Internationale Banküberweisungen, Compliance-Prüfungen, Herkunftsnachweise für Gelder, Währungsumtausch und der Termin beim Grundbuchamt müssen deshalb frühzeitig koordiniert werden.

Wer beispielsweise eine Wohnung in Alanya kaufen möchte, sollte nicht erst am Tag der TAPU-Übertragung mit seiner Bank klären, wie der Kaufpreis nach Türkei transferiert werden kann.

Ist das sichere Zahlungssystem dasselbe wie DAB?

Nein. Das sichere Zahlungssystem und der Döviz Alım Belgesi, kurz DAB, erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Das Güvenli Ödeme Sistemi betrifft die sichere und koordinierte Übertragung des Kaufpreises. DAB betrifft dagegen bestimmte Devisenvorgänge, die bei Immobiliengeschäften mit ausländischen Käufern relevant sein können.

Das neue Zahlungssystem bedeutet daher nicht automatisch, dass andere Vorschriften für ausländische Käufer entfallen.

Ändert sich dadurch die Grundbuchübertragung in der Türkei?

Das Eigentum an der Immobilie wird weiterhin über das türkische Grundbuch- und Katastersystem übertragen.

Neu ist vor allem die engere Verbindung zwischen der Zahlung und der Eigentumsübertragung.

Wer den gesamten Ablauf kennenlernen möchte, kann unseren Ratgeber zur Grundbuchübertragung beim Immobilienkauf in der Türkei lesen.

Was bedeutet TAPU beim Immobilienkauf?

Der Begriff TAPU wird in der Türkei für die Eigentumsurkunde beziehungsweise den Grundbuchnachweis verwendet. Für viele ausländische Käufer ist die TAPU-Übertragung der entscheidende Moment, in dem das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen wird.

Das sichere Zahlungssystem soll insbesondere dafür sorgen, dass der finanzielle Teil des Geschäfts besser mit diesem Eigentumsübergang koordiniert wird.

Was sollten Käufer vor dem 1. Dezember 2026 beachten?

• Klären Sie frühzeitig, über welche Bank der Kaufpreis überwiesen wird.
• Planen Sie internationale Überweisungen aus Deutschland nicht erst am Tag des Grundbuchtermins.
• Informieren Sie Ihre Bank über die geplante größere Immobilientransaktion.
• Prüfen Sie, welche Nachweise zur Herkunft des Geldes benötigt werden.
• Koordinieren Sie Banküberweisung und TAPU-Termin miteinander.
• Lassen Sie kurz vor dem Kauf die dann geltenden Regeln des sicheren Zahlungssystems erneut prüfen.

Einen Überblick über den gesamten Kaufprozess bietet unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Alanya für ausländische Käufer.

Ist das sichere Zahlungssystem bereits vollständig in Betrieb?

Nein, noch nicht in seiner endgültigen verpflichtenden Form.

Nach Angaben des türkischen Handelsministeriums laufen zum 28. September 2026 weiterhin technische Arbeiten zwischen TKGM, Banken und weiteren Beteiligten.

Sobald die Bankinfrastruktur bereit ist, soll zunächst eine Pilotanwendung durchgeführt werden. Der verpflichtende Start soll durch eine Änderung der entsprechenden Verordnung auf den 1. Dezember 2026 festgelegt werden.

Warum ist die neue Regelung für Immobilien in Alanya besonders relevant?

Alanya ist ein international geprägter Immobilienmarkt. Käufer und Verkäufer leben häufig in unterschiedlichen Ländern, Kaufpreise werden vielfach in Euro vereinbart und Gelder müssen grenzüberschreitend transferiert werden.

Gerade beim Kauf von Immobilien in Alanya kann ein klar strukturierter Zahlungsprozess deshalb einen erheblichen praktischen Vorteil darstellen.

Das sichere Zahlungssystem ersetzt jedoch keine Prüfung der Immobilie, keine Prüfung des TAPU und keine rechtliche Due Diligence. Es betrifft in erster Linie die sichere Abwicklung des Kaufpreises.

Häufig gestellte Fragen

Wann wird das sichere Zahlungssystem für Immobilien in der Türkei Pflicht?

Das türkische Handelsministerium erklärte am 28. September 2026, dass der verpflichtende Start durch eine Verordnungsänderung vom 1. Oktober auf den 1. Dezember 2026 verschoben werden soll.

Gilt das System auch für Ausländer?

Die Regelung ist nicht auf türkische Staatsbürger beschränkt. Ausländische Käufer sollten deshalb damit rechnen, dass das System bei Immobilienverkäufen, die in seinen Anwendungsbereich fallen, ebenfalls relevant ist.

Muss der Käufer das Geld vor der TAPU-Übertragung an den Verkäufer senden?

Gerade dieses Risiko soll durch das neue System reduziert werden. Ziel ist eine möglichst koordinierte Abwicklung von Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung.

Kann der Kaufpreis weiterhin direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden?

Sobald die verpflichtende Anwendung beginnt, müssen Zahlungen, die in den Anwendungsbereich der Regelung fallen, nach den Vorgaben des sicheren Zahlungssystems abgewickelt werden. Die endgültigen technischen Abläufe und mögliche Ausnahmen sollten vor der jeweiligen Transaktion geprüft werden.

Ist Güvenli Ödeme Sistemi dasselbe wie TAPU?

Nein. TAPU bezeichnet die Eigentumsurkunde beziehungsweise den Grundbuchnachweis. Güvenli Ödeme Sistemi ist dagegen das System zur sicheren Abwicklung des Kaufpreises.

Ist das sichere Zahlungssystem dasselbe wie DAB?

Nein. DAB betrifft bestimmte Devisenvorgänge. Das sichere Zahlungssystem dient dagegen dazu, Kaufpreis und Eigentumsübertragung sicher miteinander zu koordinieren.

Fazit

Das neue sichere Zahlungssystem ist eine wichtige Veränderung für den Immobilienkauf in der Türkei. Sein wesentliches Ziel besteht darin, eine der größten Unsicherheiten bei einem Immobiliengeschäft zu reduzieren: die sichere zeitliche Abstimmung zwischen Zahlung und Eigentumsübertragung.

Nach der Erklärung des Handelsministeriums vom 28. September 2026 soll die verpflichtende Anwendung nun am 1. Dezember 2026 beginnen. Bis dahin werden die technischen Integrationen zwischen Grundbuchsystem, Banken und weiteren Beteiligten weiterentwickelt.

Wer Immobilien in Alanya kaufen möchte, sollte deshalb künftig nicht nur die Immobilie und das TAPU prüfen, sondern auch die Bank- und Zahlungsabwicklung frühzeitig als festen Bestandteil des Kaufprozesses einplanen.

Stand: 28. September 2026. Die technischen und operativen Einzelheiten des Systems befinden sich weiterhin in der Umsetzung. Vor einer Immobilientransaktion sollten die zu diesem Zeitpunkt geltenden offiziellen Bestimmungen erneut geprüft werden.